O QUE ACONTECE COM CONTRATO DE GAVETA NA COMPRA DO IMÓVEL

Comprar um Imóvel através de  contratos gaveta” têm algum valor jurídico ?

Sim e Não.

O chamado “contrato de gaveta” é um contrato típico de cessão de direitos e obrigações, onde uma pessoa que adquiriu um imóvel através de financiamento habitacional vende este imóvel e transfere o financiamento a um terceiro, sem comunicar ao banco.

Esta prática existe desde 14 de março de 1990, quando foi criada uma restrição legal a estas operações, onerando as transferência com o aumento de 20% na prestação e 2% no saldo devedor dos financiamentos, além de sujeitar o comprador à análise de crédito.

Tal prática tem pleno valor jurídico entre o comprador e o vendedor, porém não tem valor jurídico perante o agente financeiro ou terceiros, segundo a lei.

Houveram casos de reconhecimento de contratos de gaveta e “perdões”, para contratos firmados até 25 de outubro de 1996, por força de Medidas Provisórias, como as de nºs 1520, 1696, 1877, 1878, 1981 e mais recentemente pela Lei nº 10.150/00.

Porém, desde esta data não há nenhuma lei de anistia, logo, qualquer contrato firmado hoje, não conta com proteção legal para ser feito válido junto ao agente financeiro.

Se você for adquirir um imóvel financiado mediante ‘contrato de gaveta’ peça ajuda de um profissional para a elaboração do contrato, para que você não corra risco de perder o imóvel caso o titular venha a falecer ou caso você atrase algumas parcelas, e para que você possa representar o titular perante o agente financeiro, os órgãos estaduais e municipais e perante os condomínios e também, na hipótese de ajuizamento de ações revisionais fique garantida a devolução de valores a você, que arcou com o pagamento das prestações.

Se você for vender um financiamento mediante ‘contrato de gaveta’, exija do comprador garantias para o pagamento da dívida e certifique-se da idoneidade do mesmo, porque é seu nome que vai aparecer perante o agente financeiro e caso o ‘gaveteiro’ não pague é o seu nome que vai para o SPC, SERASA e CADIN.

Entre o vendedor e o comprador de um imóvel, mediante “contrato de gaveta”, a validade do contrato é plena, inclusive, se o titular vier a falecer, o portador do contrato de gaveta pode exigir dos herdeiros a quitação do financiamento e a transferência do imóvel para o seu nome, sendo sempre prudente a inclusão de cláusula neste sentido

Como sempre, a consulta a um advogado para redigir o contrato e garantir a validade do negócio é essencial.

O CHAMADO CONSÓRCIO HABITACIONAL

O CHAMADO CONSÓRCIO HABITACIONAL

Nesta modalidade, as pessoas pagam parcelas mensais por até 120 meses e vão sendo sorteadas uma a uma para receber um valor pré- determinado que seja suficiente para a compra do apartamento ou casa própria.

A vantagem fica por conta de quem é sorteado no primeiro terço do prazo contratual, pois terá um imóvel disponível, pagando cerca de 15% a mais do que o preço a vista somente ( a título de taxa de administração). A desvantagem fica por conta de quem é sorteado no fim do contrato, eis que terá pago por um imóvel durante  120 meses sem dele. 

Quem escolheu comprar o imóvel no sistema de consórcio deve ´procurar sempre verificar a solidez da empresa do consórcio, bem como sua relação com o consorciados, verificando a existência de ações judiciais, bem como reclamações junto ao PROCON e ao BACEN - Banco Central. As instituições financeira geralmente são mais seguras para este tipo de investimento, pois possuem um patrimônio maior e estão sob uma fiscalização mais rigorosa do Governo Federal.

PENSANDO COMPRAR IMÓVEL NA PLANTA FIQUE ATENTO

Fique atento a três aspectos fundamentais, para quem deseja adquirir um imóvel sendo apartamento ou casa ainda na planta, Ante de optar pelo imóvel tem de conhecer a construtora, saber se essa construtora é conhecida no mercado pela entrega da obras no prazo ou se tem algum problema com a legalização do terreno e da construção tudo isso deve ser importante para analisar a segurança do negócio.Converse com algum corretores de imóveis que seja da sua confiança e visite os empreendimentos entregues pela empresa.

Em termos de documentação do empreendimento,  que muitos ainda não sabe que um imóvel que está em processo de construção, só pode ser vendido depois que houver REGISTRO de sua incorporação em cartório. É uma prática conhecida com RI (Registro de Incorporação), com uma documentação que apresenta uma descrição sobre o que será construído, e qual a empresa que vai administrar a obra até sua conclusão final.

O comprador deve formalizar a transição em cartório , esse é um passo muito importante ao está adquirindo esse imóvel na planta. Desde a celebração do contrato de promessa da compra e comercialização de um determinado imóvel até a efetiva transferência da propriedade para o comprador,os documentos precisam ser levados ao cartório de registro de imóveis para que fique constatado na matrícula do imóvel. Com registro de todos os passos da transação em cartório, o comprador consegue obter mais segurança e evitar que seja prejudicado por uma venda dupla do imóvel que venha obter, veja tudo isso também com a incorporadora ou construtora para você detalhar a informação, qual a sua responsabilidade.

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Plantão de vendas: Estrada Dr. Kenkiti Shimomoto, 1350 - Osasco/SP

Compra de Imóvel de Construtora  

Normalmente os contratos de compra e venda de imóvel na planta, estabelecem um valor de sinal (ou arras) e parcelas mensais, semestrais ou anuais e ainda parcela de “chaves”.   

O valor estipulado a título de sinal ou arras, normalmente 5% do valor do negócio, serve para o caso de uma das partes resolver rescindir o contrato, indenizar a outra. Se quem dá motivo à rescisão é o consumidor, vai perder o sinal em favor da empresa. Se quem dá motivo à rescisão é a empresa, deve indenizar em dobro o valor do sinal ao consumidor.  

O contrato também deve estabelecer de forma clara e expressa, quais os prazos que o consumidor pode ficar em mora, quais os encargos e a partir de quantas parcelas se dará à rescisão do contrato ou o seu vencimento antecipado. Normalmente estes contratos estabelecem que o cliente pode atrasar até duas parcelas e, se pagar com juros e multa as parcelas em aberto, o contrato continuará vigendo. A partir de 90 (noventa) dias ou o atraso da 3ª parcela, o contrato será rescindido ou considerado vencido antecipadamente.  

Além disto, estes contratos costumam se valer de hipoteca sobre o imóvel, notas promissórias ou fiadores. É importante salientar que a Justiça considera abusiva a exigência de mais de um tipo de garantia do comprador.  

Se o imóvel ainda não foi entregue, em caso de inadimplência, o consumidor perderá as arras e parte do que pagou. Esta “parte do que pagou” é a maior fonte de discussões na Justiça, eis que muitas construtoras estabelecem 20 até 50% sobre o valor do contrato a título de multa. O Judiciário já decidiu em vários casos que a retenção por parte da construtora deverá ser de 10% do valor das parcelas pagas e a devolução do saldo credor deverá ser imediata e em dinheiro, e não em parcelas a perder de vista ou em crédito para compra de outro imóvel da mesma empresa. 

Se a garantia for de fiadores, estes poderão ser negativados juntamente com  o consumidor, tudo mediante prévia notificação. E poderão também ser incluídos como réus em processo executivo, juntos ou sozinhos, eis que a obrigação do fiador é solidária com o consumidor.  

Se o imóvel já estiver entregue ao consumidor, a construtora pode optar por executar judicialmente as parcelas faltantes ao invés de buscar a rescisão contratual. Isto deverá estar disposto no contrato.  

Compra de Imóvel de Particular  

A compra e venda de imóvel feita entre particulares, rege-se pelo Código Civil e suas cláusulas são livremente estipuladas pelas partes. Os efeitos da mora e da inadimplência devem estar descritos no contrato.  

O contrato pode prever multa, juros e correção monetária sobre as parcelas em atraso, bem como quando se dará a rescisão do contrato ou o vencimento antecipado das parcelas.  

As combinações no contrato farão lei entre as partes, mas o Juiz poderá intervir no caso, quando se estipularem condições excessivamente onerosas para uma das partes, principalmente em caso de rescisão do contrato. Sempre deverão ser respeitados a boa-fé, o equilíbrio e a função social do contrato.  

Contrato de Financiamento pelo SFH – Sistema Financeiro da Habitação 

A primeira coisa que um mutuário do “sonho da casa-própria” deve ter em mente, é que não comprou um imóvel do banco. Ele pegou um dinheiro emprestado com o banco para comprar o imóvel de um particular ou de uma construtora. Portanto, ele firmou um contrato de mútuo, de empréstimo e por isto ele é chamado de mutuário.  

A garantia do mútuo será uma hipoteca, ou seja, o imóvel é da pessoa, mas caso ela não pague, o banco poderá vender o imóvel para saldar a dívida.  

O mutuário pode ficar até duas parcelas em atraso, que se forem pagas com juros e multa, o contrato continuará vigente. Porém a partir da terceira parcela, o banco pode dar o contrato por vencido e exigir imediatamente o saldo devedor.  

Para isto, o banco deverá notificar o mutuário por escrito, através do cartório de títulos e documentos, caso deseje cobrar extrajudicialmente o débito, ou através de duas cartas de cobrança com aviso de recebimento, caso opte pela execução judicial.  

Na execução extrajudicial, que embora o IBEDEC entenda ser ilegal ainda continua em discussão nos tribunais, o banco irá nomear um Agente Fiduciário para levar o imóvel a leilão, onde no primeiro leilão ele poderá ser vendido pelo valor do saldo devedor e no segundo leilão ele poderá ser vendido pelo preço de mercado.   

Uma vez arrematado o imóvel, quem comprou irá mover uma ação para o mutuário desocupar o imóvel. Se não houver arrematante, o próprio banco pode adjudicar o 

imóvel (tomar o imóvel para si). Em ambos os casos, se o valor obtido na venda do imóvel for inferior ao valor da dívida, o banco poderá querer exigir esta diferença, que é questionável judicialmente.  

Na execução hipotecária, que é um procedimento judicial, o mutuário será citado para pagar o débito em atraso e se não o fizer, o saldo devedor poderá ser exigido integralmente. Neste processo, o mutuário pode ser desapossado do imóvel imediatamente, embora muitos juízes defiram que ele fique no imóvel até o julgamento final do processo. Ao fim do processo o imóvel é levado a leilão ou o banco adjudica para ele o imóvel, e neste caso a dívida fica quitada.  

Contratos do SFI – Sistema Financeiro Imobiliário e Alienação Fiduciária  

O SFI foi criado para que bancos e construtoras pudessem comercializar imóveis comerciais e segundo imóvel para pessoas físicas ou jurídicas, mediante uma forma de arrendamento mercantil, que hoje também é utilizada no SFH embora com menos freqüência.  

Por este sistema, o banco é proprietário do imóvel e arrenda para o consumidor este imóvel com opção de compra ao final do contrato. Na prática, o consumidor paga um valor mensal pelo uso deste imóvel e uma parcela referente à opção antecipada de compra.  

A diferença do SFI para o SFH, no tocante a inadimplência, é que quando o mutuário atrasa mais de 30 (trinta) dias no pagamento da parcela do financiamento, a obrigação legal que o banco tem é de intimar o mutuário, via Cartório de Títulos e Documentos, a quitar os valores em aberto no prazo máximo de 15 (quinze) dias do recebimento da notificação.  

Caso o comprador de imóvel não coloque as obrigações em dia neste prazo, a posse do imóvel voltará para o banco, o mutuário perderá tudo que pagou, o imóvel irá a leilão e o mutuário será despejado.  Neste sistema, o imóvel quita o saldo devedor, ainda que o valor obtido em leilão seja inferior à dívida.  

Fonte: Ibedec