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segunda-feira, 25 de julho de 2016

O SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO E PRÓ-COTISTA



A Caixa Econômica Federal, passa a  facilitar o financiamento de imóveis para a classe média alta, a partir desta data 25/07/2016. Para unidade que valem mais de R$ 750 mil até 3 milhões, o banco vai aumentar de 70% para 80% a parcela que pode ser financiada pelo Sistema Financeiro Imobiliário. No caso dos imóveis usado, a cota que era 60% passa para 70%. Também será possível transferir para Caixa Econômica Federal uma parcela maior, de 50% para 70% de empréstimo tomados em outros bancos.

A Caixa injetou na linha pró-cotista, R$ 7 bilhões, que permite a trabalhadores com conta ativa no fundo financiarem 85% do valor de imóveis novos e usado de até 750 mil. Dentro dos R$ 7 bilhões direcionado para a linha pró - cotista, a Caixa redirecionara R$ 1,7 bilhão para novos contratos para moradia entre R$ 225 mil e 500 mil.

O SFI é o sistema financeiro imobiliário criado e regulamentado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Ele rege os financiamentos imobiliários que ocorrem fora das regras do SFH no pais. A principal fonte de recursos do SFI SÃO OS GRANDES INVESTIDORES INSTITUCIONAIS, que possuem expressivos ativos, não só no brasil, como: Fundos de pensão, Fundos de rendas fixa, companhias seguradoras e bancos de investimentos.

O SFI pode ser usado no financiamento de imóveis usados, na planta em construção, não havendo limite para crédito. é permitida a utilização do FGTS na quitação total do saldo devedor e a taxa de juros é de no máximo 12% ao ano. A garantia do banco e a hipoteca ou alienação fiduciária do imóvel.

Alienação fiduciária é o ato de transferência de um bem móvel ou imóvel do devedor para o credor, em garantia do pagamento da dívida. O Devedor detém a posse do bem, para seu uso. Após a quitação da dívida, o comprador adquire a propriedade definitiva do bem.

Hipoteca é sujeição de bens imóveis e outros ao pagamento de determinada dívida, sem que se transfira ao credor a posse do bem em questão. Em caso de inadimplência, o credor de hipoteca pode ter preferência no direito de promover a venda judicial do bem hipotecado. Podemos dizer Dívida resultante dessa sujeição.

A linha Pró-Cotista FGTS está disponível apenas para financiar

imóveis de até R$ 225 mil;
imóveis entre R$ 500 mil;

Veja como funciona a linha Pró- Cotista.

Para quem é? Famílias que ganham acima de R$ 6.500,00 e , portanto deixam o limite de renda do programa Minha Casa Minha Vida, no entanto, e são entre os mais baixos do mercado: 8,66 a.a ( pode baixar se o comprador, tiver conta ou receber salário na Caixa). O prazo máximo é de 360 meses a conta deve está ativa no FGTS e um mínimo de 36 contribuição ao fundo, seguida ou não. Se  não tiver conta ativa no FGTS é preciso que seu saldo total no fundo seja igual ou maior que 10% do valor do imóvel ou da escritura, o que for maior. o comprador, não pode ser proprietário de imóveis onde mora ou trabalha.

Quem pode financiar

Para se enquadrar na modalidade Pró-Cotista, o comprador do imóvel devem comprovar, no mínimo, 36 meses de trabalho sob o regime do FGTS , não podem ter imóvel no município (ou região metropolitana) onde moram ou onde trabalham, nem financiamento no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do país.


Caso o comprador venha a ter, pelo menos, 10% do valor do financiamento do imóvel que deseja, também é possível sonhar com a casa própria e se enquadrar nas regras da linha Pró-Cotista da Caixa Econômica Federal. A taxa de juros (efetiva) varia entre 8,01% a 9,01% ao ano.

SFH - sistema financeiro de habitação foi criado pela lei federal nº 4.320 de 04/08/1964, o SFH tem como objetivo a captação de recursos a juros baixos ( oriundo dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS) para repasse à área habitacional na forma de financiamento para produção de imóvel e a compradores.
Pela regras do SFH o imóvel tem que ser  para uso próprio do mutuário, sendo permitida utilização do FGTS para abatimento da divida; o valor máximo do financiamento; o comprador não pode ter imóvel financiado e a taxa de juros é de no máximo 12% ao ano e a garantia do banco é a hipoteca do imóvel.

Carteira Hipotecária (C H) Linha de crédito imobiliário utilizada por grande parte dos Bancos privado. Os valores mínimo e máximo de financiamento são definidos pelas instituição financeira, com juros livres. As taxas usuais praticadas no mercados variam de 12,5 a 16% ao ano. As pessoas que procuram essa modalidade de financiamento não podem utilizar o saldo do FGTS como parte de pagamento, mas podem possuir outro imóvel (financiado ou não). A Garantia do banco  é a hipoteca do imóvel financiado.

Já a transferência  dos contratos da Carteira Hipotecária para  o SFH é vantajosa. Pode haver redução dos juros com redução da dívida atual. A CEF já decidiu que os juros desse tipo de contrato serão limitado a 15% a. a.
Quem transferir seu financiamento para SFH poderá usar o FGTS para se enquadra nas exigências. A principal vantagem do sistema é que a parcela não pode superar 30% da renda do mutuário. Na carteira hipotecária não existe limite  de comprometimento de renda. O comprador do imóvel passará à usar o FGTS para amortizar parte do financiamento; como
 o contrato será enquadrado no plano de comprometimento de renda, pode ser suspendido a correção  pela TR caso o vinculo seja maior que o limite estabelecido.
HABITE-SE , e o Auto de conclusão da obra, lavrado pelo poder público municipal, que atesta a habitabilidade da mesma. O imóvel só pode ser ocupado depois da concessão do habite-se; A emissão do documento implica em vistoria no local quando se verifica-se a obra foi executada de acordo com o projeto aprovado,  e também se atende a vários requisitos legais( parecer do corpo do Bombeiros, das companhias de energia elétrica, água e gás entres outros).

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