O QUE PRECISO SABER NA HORA DO FINANCIAMENTO

Veja as exigências para conseguir um financiamento imobiliário. Se você vai comprar um imóvel na planta ou em construção, direto com a construtora, precisará apresentar apenas documentos de identidade e CPF. Não há exigência de "ficha limpa". Já no financiamento bancário, além da "ficha limpa", é exigido comprovação de rendimento adequado ao valor do crédito (valor da prestação não pode ultrapassar 30% do valor da renda líquida). Porém é necessário apresentar certidão de nascimento ou casamento, certidões de protestos, distribuidor judicial, imposto de renda e comprovante de residência.

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Veja quanto tempo demora para sair o crédito. Direto com a construtora, imediatamente. Em financeiras, 30 dias para aprovar o crédito e até 180 dias para liberar o dinheiro.

Veja quantas vezes pode-se financiar um imóvel. Em planos governamentais, como no Minha Casa, Minha Vida, o imóvel pode ser financiado em até 360 meses. Os sistemas de habitação, como Sistema Financeiro da Habitação, até 240 meses. No caso da habitação de planos privados, como o Sistema Financeiro Imobiliário, o critério é da construtora. Em geral, até 120 meses.

Veja a situação principal que pode inviabilizar um financiamento. No financiamento direto com a construtora, quando é emitido o contrato, as cláusulas chamadas "abusivas” deixam o comprador desmotivado na compra do imóvel, pois favorecem a construtora com cobrança de taxas, comissão do corretor por fora do valor do imóvel, juros indevidos, correções ilegais, incorporação não registrada etc. Nos planos oficiais e financiamentos bancários, a falta de cadastro limpo ou de renda mínima necessária são os maiores empecilhos.

 A Caixa Econômica Federal será mesmo a melhor opção para financiamento. Sim, porém, 

a melhor opção para as pessoas da classe média baixa ou de baixa renda, que podem comprar pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Entretanto, famílias da classe média com renda maior e estabilidade de emprego, financiar direto com a construtora é a melhor opção. Já para quem não tem muita pressa no imóvel, a melhor opção é o consórcio.

O QUE ACONTECE NA APROVAÇÃO DO CRÉDITO NO BANCO

Veja quando a parcela do financiamento vence antes de o banco aprovar o crédito, o comprador deve observar o que ocorrem, que o incorporador toma, para não trazer prejuízo as partes interessada. Para que isso não ocorra, a incorporadora inicia o processo de financiamento três meses antes da efetiva entrega do empreendimento e realiza todos os trabalhos estratégicos e operacionais com o agente financeiro, de forma a não comprometer a parcela de financiamento a ser paga pelo comprador.  De qualquer forma, caso ocorra algum atraso, a incorporadora cobra efetivamente a parcela, aguardando a regularização do documento. Porém, o comprador deve comprovar a entrega da documentação competente e que o processo de financiamento está correndo. Os juros compensatórios e a correção monetária serão calculados, conforme previsão do contrato fechado entre o comprador e a incorporadora. Os juros geralmente são computados na parcela de financiamento e nas parcelas cujo vencimento está previsto para após a data de expedição de conclusão da obra (Habite-se).

Veja também como fica a situação, quando o pedido de financiamento, sendo total ou parcial, não é aceito pelo banco. No caso de aprovação parcial,  é possível pagar a diferença com recursos próprios, no ato da assinatura do contrato do financiamento. Eventualmente, o comprador pode propor à incorporadora refinanciar a diferença, apresentando uma garantia, a ser escolhida pela incorporadora, no valor correspondente.  A incorporadora reserva se o direito de aceitar ou não a proposta. A mesma regra se aplica para as parcelas que vencem após a data prevista para o financiamento bancário – ou seja, o comprador deve garantir esses valores com garantias a serem escolhidas pela incorporadora. O comprador pode tentar um novo processo de financiamento em outra instituição financeira. Porém, pode haver a cobrança da mora pelo não pagamento da parcela no prazo combinado.  Não é possível contratar o financiamento parcial, ou seja, o comprador deve contratar a totalidade do financiamento em uma única instituição financeira.

Veja a situação de como fica quando financiamento não é aprovado.No caso de aprovação parcial,  é possível pagar a diferença com recursos próprios, no ato da assinatura do contrato do financiamento. Eventualmente, o comprador pode propor à incorporadora refinanciar a diferença, apresentando uma garantia, a ser escolhida pela incorporadora, no valor correspondente.  A incorporadora reserva se o direito de aceitar ou não a proposta. A mesma regra se aplica para as parcelas que vencem após a data prevista para o financiamento bancário – ou seja, o comprador deve garantir esses valores com garantias a serem escolhidas pela incorporadora. O comprador pode tentar um novo processo de financiamento em outra instituição financeira. Porém, pode haver a cobrança da mora pelo não pagamento da parcela no prazo combinado.  Não é possível contratar o financiamento parcial, ou seja, o comprador deve contratar a totalidade do financiamento em uma única instituição financeira.

O comprador fica inadimplente, em atraso com a parcela de financiamento, e pode sofrer ações de cobrança. Essa situação impede a posse e o recebimento das chaves do imóvel. O comprador pode propor a quitação da parcela com recursos próprios à vista. Pode também propor o pagamento em prazo curto, o que será  ou não ou não aceito ou não pela incorporadora. Por fim, pode propor um distrato amigável

ETAPA DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO PARA CONTRATAÇÃO DO FINANCIAMENTO

CRÉDITO IMOBILIÁRIO PARA CONTRATAÇÃO DO FINANCIAMENTO

O Comprador de imóvel, ante de buscar o crédito junto a bancos, optem em visitar o site dos Banco ou Agência bancária, também simule a sua compra para saber quanto ficará o financiamento.

Na etapa do crédito imobiliário para contratação do financiamento, temos a aprovação do crédito, e para obter o crédito descubra a condições do financiamento como taxa de juros, os prazos mínimos e máximo que você poderá financiar, os valores. 

O comprador ira precisar preencher todos os seu dados pessoais, também do próprio financiamento no site do banco ou na agência pessoalmente, ou ir também na imobiliária ou construtora onde quer comprar seu imóvel e solicitar a utilização do crédito imobiliário, com base na informação sobre avaliação dada pelo banco onde fará o crédito, porém receberá uma proposta personalizada, tudo isso sem custo e sem compromisso ou não, caso o seu crédito  seja aprovado, procure o seu gerente ou correspondente de negócio imobiliário especializado, a fim de negociar as condições finais do financiamento para que seja adequado as necessidade da sua capacidade de pagamento que está buscando o crédito.

O objetivo de informar ao banco financiador qual é a capacidade de pagamento mensal é ele que determina qual o limite do valor do financiamento, porém o envio dos documentos para contratação é necessário, o comprador com a documentação em mãos, como já citado procure o correspondente ou gerente da agência bancária, também para que na matricula do imóvel pretendido, caso quera utilizar o FGTS, também é necessário o extrato do FGTS.

Veja que dentro da Análise Técnica do Financiamento se tem as seguinte avaliações: Avaliando todos os documento entregues, o próprio banco determinar se o uso do FGTS pode ou não pode no financiamento, após avaliar o imóvel, se está em plena condição de habitar, se estiver tudo regularizado em relação aos documento, irá verificar se existem pendência judiciais, a cobertura do seguro pois é obrigatório em qualquer financiamento, se tudo estiver aprovado o banco entrará em contato.

 Encontrado o imóvel, o comprador deve ser submetido uma proposta de análise de crédito com mais de um banco,  porquê,  para que esse comprador faça uma comparação do custo efetivo total cobrado pela instituição, onde ele possa barganhar onde está a melhor taxa mais vantajosa. Na análise de crédito e a avaliação do imóvel concluída entre, entre o comprador e o vendedor deverá ser chamados para assinatura do contrato, onde o comprador deverá providenciar o registro do contrato no Cartório de Registro de imóveis, o próprio cartório, exigem o comprovante do pagamento do ITBI (imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é emitido pela Prefeitura Municipal ou órgão competente. O comprador deverá retorna a agencia bancária onde foi concedido o financiamento com a via do contrato devidamente registrado junto com a certidão do cartório que atesta a alienação do imóvel e a utilização do FGTS, se houver.

Use o FGTS - o saldo de sua conta do FGTS pode sim ser utilizado no pagamento da moradia, na construção, para quem quer construir um imóvel residencial o saldo também pode ser utilizado tanto em parte, como total, no caso de amortização é essencial que o contrato de financiamento seja assinado pelo sistema financeiro habitacional, tanto para quitação da dívida ou liquidar parte do saldo, o pagamento de parte do valor das prestação podendo se usar o FGTS para diminuir em até 80% do valor das prestações, também no período em até 12 meses consecutivos referente ao contrato de financiamento assinado.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NOVOS E USADOS COM RECURSOS SBPE

SBPE  - (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) - E uma linha de crédito imobiliário que utiliza o recurso de poupança e empréstimo, no âmbito do SFH e fora SFH para aquisição de imóvel ou lote urbanizado residencial ou comercial  e recurso captado diretamente pela instituição financeira, com garantia de alienação fiduciária ou hipoteca do bem.

CONDIÇÕES

Não há limite de quantidade de imóveis em seu nome, financiados ou não

Não há limite de valor de renda.

Não tem faixa de renda. A pessoa física independe de faixa de renda.

É permitido o uso do FGTS, nos casos em que o financiamento for dentro do SFH.

Alienação fiduciária é quando um comprador adquiri um bem a crédito, porém e um negócio bilateral, veja, o credor fiduciário que é a empresa administradora de consorcio a instituição financeira e o devedor fiduciário que é aquele a quem é  concedido o financiamento direto, observe que o credor toma o próprio bem ( IMÓVEL) em garantia, de forma que o comprador fica impedido de negociar o bem (IMÓVEL) com terceiros, observe, o comprador vai usufruir ao bem até a sua quitação.

É comum que a propriedade definitiva, atestada pela escritura, só seja transmitida após liquidação da dívida.

Legalidade: Alienação fiduciária esta prevista no art. 1.361 dentro do Titulo sobre Direito de Propriedade do CC Brasileiro

MODALIDADES

SFH Imóvel Residencial - Aquisição de imóvel novos e usado

Fora do SFH - Imóvel Residencial - Aquisição de Imóvel novos e Usados, de lote urbanizado

Fora do SFH -Imóvel  Comercial - Aquisição de imóvel novos e usados, de lote urbanizado, também terreno e construção.

LIMITE SFH

Aquisição de imóvel residencial urbano novos e usado

de financiamento, taxa pós fixada, de 15 mil a 450 mil, taxa pré-fixada, de 50 mil a 450 mil.

valor venal - valor de avaliação máximo de 500 mil . Obs: se enquadra SFH.

QUOTA

Imóvel Residencial- SFH,Taxa de Juros pós fixada 90% e Pré- Fixada 70%

Fora do SFH - Taxa de Juros Pré - fixada 90%

Imóvel Comercial - Taxa de Juros pós e pré- fixada 60%

COMPROMETIMENTO DE RENDA

Até 30% da renda familiar mensal bruta, observada a capacidade de pagamento do comprador (Proponente), considerando somatório da Prestação, Premio de seguro e Taxa de Administração, quando houver.

É observado, ainda o limite de quota definido pela Análise de Risco de Crédito.

TIPO DE GARANTIA

Alienação ou Hipoteca:

SFH, o prazo de financiamento é de 420 meses, a taxa de juros é de 12% a.a

SFI, o prazo é de até 420 meses, esse prazo varia de banco para banco. No caso de imóveis comerciais o prazo é de até 120 meses. Observação: a taxa de juro (é livre) é negociado caso a caso.

O que é saldo devedor - trata-se do restante para quitação total do valor de um imóvel financiado. O saldo devedor é atualizado mensalmente de acordo com índice e juros previstos no contrato de financiamento.

A pessoa com restrição de crédito, ele consegue financiar a compra de um imóvel - Será possível sim, desde que regularize todas as pendências cadastrais, para então pleitear o financiamento bancário.

OBSERVE:
Na hora de fechar a compra dê  preferência aos contrato com uma taxa de juros Fixas mais TR ( Taxa Referencial) que é pós fixadas e pela correção da tabela SAC ou SACRE ( Que são decrescente e juros menores,  as demais taxa são Pré- Fixadas como a tabela PRICE