PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO E DISTRATO IMOBILIÁRIO

PORTABILIDADE EM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E DISTRATO

A regulamentação sobre portabilidade do crédito de financiamento é de nº 4.292 de dezembro de 2013. exige atualização, pelas instituições financeira as adaptações de Sistema de Registro Eletrônico autorizado pelo banco central - Bacen para troca de informações entre os envolvidos. As novas regra de portabilidade do crédito padronizam os procedimento adotados por essas instituições financeira para transferência da dívida,  estabelecendo prazo para troca de informações entre elas e para efetivação dessa mesma portabilidade.

A portabilidade de crédito é a possibilidade de transferir dívida de um banco financeiro para outro banco financeiro, isto é por iniciativa do devedor, que pode ser uma  Pessoa Natural ou Pessoa Jurídica, onde esse devedor esteja procurando uma taxa de juros menor para que ele possa saldar o saldo devedor do seu financiamento

DISTRATO

Nada mais é do que rescindir o contrato e pedir  os valores já pagos referente a questão contratual. todo os contrato podem ser distratado.

Devolução de imóvel comprado na planta, veja seus direito, o comprador pode solicitar o distrato judicialmente,  se houver recusa no recebimento  da sua intenção de romper  o contrato. Sendo assim, ao desistir da compra do imóvel por quais razões, não pode perder todo o dinheiro já pago. A construtora  ao receber o imóvel, deve devolver  no mínimo entre 75% ou 90% do que foi pago ao comprador. Caso a culpa do distrato seja do proprietário, isto é por não conseguir uma linha de crédito para o financiamento.

As incorporadora ou construtora não podem inviabilizar a vida do comprador do imóvel por reter todo o valor já pago, isso não devemos considerar , pois o valores que ficará com  a Construtora, levando em conta são apenas valores de multa  de rescisão e despesas administrativa, observar, se a construtora quiser reter 90% ou 75% conforme esteja mencionado, em caso do distrato já pago, o comprador deve recorrer a justiça. O comprador de deve solicitar o distrato isto é o primeiro passo, verificando se há ou não  folego financeiro para arcar com o compromisso do imóvel comprado na planta, isso é não precisar continuando pagar as parcelas e passa à ter uma economia mensal.

O distrato para deixar de existi as obrigações estabelecidas em um contrato anterior deve ser solicitado até a entrega das chaves.
Após, o comprador toma posse do imóvel e não é mais possível devolver o bem à construtora ou incorporadora.  Ai a construtora ou incorporadora deve devolver o valor em uma única parcela.

ADQUIRA O FINANCIAMENTO E SE LIVRE DO DISTRATO - O QUE É PRÓ SOLUTO

a)-  Renda compatível com a solicitação de crédito imobiliário - Tenha em mente que a parcela do financiamento pode comprometer, no máximo, 30% da sua renda líquida. Ou seja, se nos cálculos da instituição financeira, a parcela referente ao financiamento imobiliário superar 30% da sua renda mensal disponível, você não conseguirá o empréstimo. Vale reforçar que outras dívidas são levadas em consideração no cálculo do comprometimento de renda. Por exemplo, caso você já esteja em processo de quitação de outras dívidas, o banco levará esses débitos em conta e fará o cálculo em cima da renda líquida.

b)- Nome limpo - É imprescindível que o solicitante de crédito imobiliário não tenha restrição no CPF. Por isso, além de manter as contas em dia, é importante que monitore periodicamente os órgãos de proteção ao crédito para evitar surpresas.

c) – Comprovação de renda formal - Em tempos de crise econômica, as regras se tornam mais severas para a liberação de crédito. Com isso, as instituições financeiras adotam uma postura mais rígida em relação à comprovação de renda. Profissionais liberais precisam se atentar a esse ponto em especial, já que precisam detalhar com maior profundidade suas fontes de renda. Caso esteja se preparando para solicitar um financiamento imobiliário, mantenha organizados todos os comprovantes referentes à sua renda.

d) – Rating/score favorável – As instituições financeiras do país atribuem uma espécie de nota aos seus clientes baseada no histórico financeiro. Uma boa maneira de manter esse índice alto é não contrair compromissos financeiro, por exemplo, fazer uso do cheque especial e contratar empréstimo pessoal

e) – Manter os pés no chão – A aquisição de um imóvel comumente está atrelada à ideia de realização de um sonho. Mas é necessária uma boa dose de inteligência emocional para não contrair uma dívida expressiva por impulso. Por isso, antes de sair em busca do imóvel dos sonhos, é muito importante analisar sua situação financeira e definir quanto você pode pagar por um imóvel. Ainda que o valor não permita que você compre o imóvel ideal, você terá a tranquilidade de saber que será capaz de quitá-lo sem problemas.

O que é o pró-soluto - É uma operação de crédito em que o comprador do imóvel emite uma nota promissória se comprometendo a futuramente pagar ao incorporador a quantia referente ao valor excedente ao financiamento aprovado pelo banco. A  nota promissória é entregue e recebida como pagamento. Assim sendo, é compra é irrevogável. Caso a nota não for paga, o contrato não pode ser desfeito, ele permanece firme e inabalável. O comprador continua sendo dono do imóvel, restando ao vendedor recorrer à justiça, executar o título de crédito e tentar receber o que lhe é devido.

MUDANÇA DE BANCO PARA OUTROS BANCOS, FINANCIAR IMÓVEIS

A Caixa Econômica Federal definiu as Regras de Portabilidade. Isso quer dizer que o comprador de imóveis podem mudar o financiamento de sua moradia, casa ou apto de um banco para outro mesmo tendo usado recurso do FGTS. A VANTAGEM SERIA CONSEGUIR UMA TAXA DE JUROS MENORES.

Qual o objetivo da portabilidade, é da à pessoa que fez um financiamento imobiliário a chance de reduzir sua dívida, procurando às melhores taxa  de juros em outro bancos, a portabilidade aumenta o poder de barganha do cliente e amplia a concorrência entre os bancos. Qualquer pessoa pode muda, pode mudar de banco , correto, desde que tenha um financiamento imobiliário usando recursos do FGTS pode solicitar mudança de banco, esse imóvel deva está pronto. pela regra DA PORTABILIDADE, se casa ou apartamento estiver na planta ou em construção  não é aceitável.O funcionamento na portabilidade o comprador do imóvel deve encontra o banco que disponibiliza a melhor taxas e aceite receber a dívida.

Aceite a negociação, a proposta será enviada para o banco no qual foi iniciado o financiamento, que terá alguns dias para fazer uma contraproposta. Se, essa contraproposta, o comprador do imóvel optar  pela mudança, contratado o novo banco, deve quitar a dívida que o comprador do imóvel tem com a outra instituição e passa assumir o crédito, observando todas a transação é feita por meio eletrônico.

ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

A Entrega do empreendimento deve ser preparada considerando as especificidades do empreendimento e perfil dos proprietários, e envolve, além do atendimento ao cliente, aspectos técnicos e legais. Destacam-se as seguintes atividades:

• Entrega das chaves • Instalação do condomínio • Entrega técnica

 Entrega das chaves

Usualmente as incorporadoras/construtoras realizam vistorias com os clientes em sua respectiva unidade privativa, e com o representante legal/síndico nas áreas comuns. No entanto, outras práticas têm sido adotadas, como a entrega por parte da incorporadora/construtora de laudos elaborados por profissionais habilitados, com registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), contando com uma análise técnica, especializada e imparcial. Estes laudos registram a terminalidade das obras e podem eventualmente incluir os registros referentes aos testes de funcionamento dos sistemas realizados pela construtora (ver item 4.2 desta publicação). Caso posteriormente sejam constatados vícios aparentes ou vícios ocultos pelos proprietários ou pelo síndico, a incorporadora/construtora é acionada, via assistência técnica, para verificação, e se forem pertinentes ela efetua os reparos. Esta prática visa otimizar o processo de entrega.

Independentemente da prática adotada, é importante a preparação para este momento, a equipe envolvida deve estar treinada para orientar e esclarecer dúvidas do cliente. Além dos Manuais de Uso, Operação e Manutenção, também podem ser elaborados outros instrumentos para orientação, como cartilhas, roteiros, vídeos, etc. 

A equipe da entrega é responsável por esclarecer aos proprietários e ao representante legal/síndico as condições de garantias contratuais e legais, e a importância de correto uso, operação e conservação. Também deve orientá-los sobre a realização de reformas de acordo com a ABNT NBR 16280, e a necessidade de implantação de um sistema de gestão para manutenção em conformidade com a ABNT NBR 5674.

Entrega do empreendimento

É preciso que esta equipe esteja preparada para orientar de forma clara e objetiva, assim como para ouvir possíveis reclamações. Deve ser proativa e ter empatia com o cliente, trazendo tranquilidade e confiança de que ele terá uma resposta formal a seus questionamentos dentro do prazo determinado.

No caso da realização de vistoria com o cliente ou síndico, recomenda-se tomar as seguintes providências:

• Agendar a vistoria com antecedência; • Preparar roteiro para a vistoria; • Esclarecer o cliente sobre como proceder após a etapa de entrega da unidade, que providências ele deve tomar, documentações, etc. • Garantir a limpeza e higienização do apartamento e das áreas comuns; preparar as áreas para os testes de energia elétrica, caimentos, etc.; • Apresentar o Manual do Proprietário / Manual das Áreas Comuns; • Apresentar o empreendimento como um todo, realizando a entrega técnica, dando ênfase ao programa de manutenção e conservação do empreendimento;

Para a efetiva entrega das chaves, são pré-requisitos as seguintes atividades:

• Instalação do condomínio através da Assembleia Geral de Instalação; • Para as unidades privativas, a quitação das obrigações contratuais e financeiras frente à empresa, e assinatura dos documentos necessários para este fim. Completando esta etapa, uma boa prática é que seja realizada uma pesquisa de satisfação do cliente. Suas impressões e observações em relação ao produto adquirido e aos serviços prestados durante a obra são importantes para contribuir com a melhoria da qualidade em novos empreendimentos.

Recomenda-se aproveitar a data da entrega das chaves para implementar ações de relacionamento que contribuirão para marcar este momento especial.


 MEMORIAL DESCRITIVO

O manual deve apresentar uma descrição escrita e ilustrativa da edificação em “As Built” (como construída), tanto para as áreas de uso privativo quanto para as áreas de uso comum. As informações devem se ater, no mínimo, à abrangência dessas respectivas áreas e contemplar:

a) cargas estruturais máximas admissíveis; b) cargas máximas nos circuitos elétricos admissíveis; c) sistemas equipotencializados; d) descrição dos sistemas e, quando aplicável, dos elementos e equipamentos; e) desenhos esquemáticos, com dimensões cotadas, que representem a posição das instalações; f) informações sobre aspectos relevantes ao proprietário e ao condomínio, como propriedades especiais previstas em projeto e sistema construtivo empregado; g) relação dos componentes utilizados para acabamentos (por exemplo, revestimentos cerâmicos, tintas, metais, ferragens, esquadrias, vidros etc.) com as suas especificações; h) modelo do programa de manutenção; i) vazões máximas e mínimas, potência ou outros parâmetros previstos em projetos para os sistemas que receberão componentes instalados por conta do cliente, por exemplo, sistemas hidráulicos de água fria e água quente, aquecedores, iluminação etc.; j)  detalhamento de equipotencialização dos sistemas e componentes conforme normalização vigente.


A abordagem e extensão das informações vão depender da complexidade da edificação ou dos seus equipamentos. 

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Quem pode usar o Fundo

É sempre recomendável verificar no próprio site da  Caixa Econômica Federal as regras para a utilização do FGTS.  Entretanto, há algumas das regras para a utilização desse recurso:

● A pessoa não pode estar em processo de compra ou ser proprietária de outro imóvel residencial (concluído ou em construção). 

● Comprovar tempo de trabalho mínimo de três anos sob o regime do FGTS e intervalo de três anos desde a última utilização do Fundo. Esse período pode ser consecutivo ou não, desde que seja atendido um dos seguintes requisitos: comprovação da existência do contrato de trabalho ativo, mesmo quando os recolhimentos devidos não tenham sido efetuados pelo empregador (ou seja, quando a conta não possuir saldo); ou possuir saldo disponível em conta vinculada referente a contrato de trabalho já encerrado.

● Ser maior de 18 anos ou emancipado.

● Ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, deter visto de permanência definitiva no país.

● Possuir idoneidade cadastral e capacidade de pagamento.

● Para cobertura securitária, a idade do proponente mais idoso, somada ao prazo de amortização, não pode ultrapassar 80 anos. 

● A utilização do FGTS pode ser feita por cônjuge ou, em alguns casos, por casais que declarem viver em regime de união estável.