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segunda-feira, 25 de julho de 2016

O SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO E PRÓ-COTISTA



A Caixa Econômica Federal, passa a  facilitar o financiamento de imóveis para a classe média alta, a partir desta data 25/07/2016. Para unidade que valem mais de R$ 750 mil até 3 milhões, o banco vai aumentar de 70% para 80% a parcela que pode ser financiada pelo Sistema Financeiro Imobiliário. No caso dos imóveis usado, a cota que era 60% passa para 70%. Também será possível transferir para Caixa Econômica Federal uma parcela maior, de 50% para 70% de empréstimo tomados em outros bancos.

A Caixa injetou na linha pró-cotista, R$ 7 bilhões, que permite a trabalhadores com conta ativa no fundo financiarem 85% do valor de imóveis novos e usado de até 750 mil. Dentro dos R$ 7 bilhões direcionado para a linha pró - cotista, a Caixa redirecionara R$ 1,7 bilhão para novos contratos para moradia entre R$ 225 mil e 500 mil.

O SFI é o sistema financeiro imobiliário criado e regulamentado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Ele rege os financiamentos imobiliários que ocorrem fora das regras do SFH no pais. A principal fonte de recursos do SFI SÃO OS GRANDES INVESTIDORES INSTITUCIONAIS, que possuem expressivos ativos, não só no brasil, como: Fundos de pensão, Fundos de rendas fixa, companhias seguradoras e bancos de investimentos.

O SFI pode ser usado no financiamento de imóveis usados, na planta em construção, não havendo limite para crédito. é permitida a utilização do FGTS na quitação total do saldo devedor e a taxa de juros é de no máximo 12% ao ano. A garantia do banco e a hipoteca ou alienação fiduciária do imóvel.

Alienação fiduciária é o ato de transferência de um bem móvel ou imóvel do devedor para o credor, em garantia do pagamento da dívida. O Devedor detém a posse do bem, para seu uso. Após a quitação da dívida, o comprador adquire a propriedade definitiva do bem.

Hipoteca é sujeição de bens imóveis e outros ao pagamento de determinada dívida, sem que se transfira ao credor a posse do bem em questão. Em caso de inadimplência, o credor de hipoteca pode ter preferência no direito de promover a venda judicial do bem hipotecado. Podemos dizer Dívida resultante dessa sujeição.

A linha Pró-Cotista FGTS está disponível apenas para financiar

imóveis de até R$ 225 mil;
imóveis entre R$ 500 mil;

Veja como funciona a linha Pró- Cotista.

Para quem é? Famílias que ganham acima de R$ 6.500,00 e , portanto deixam o limite de renda do programa Minha Casa Minha Vida, no entanto, e são entre os mais baixos do mercado: 8,66 a.a ( pode baixar se o comprador, tiver conta ou receber salário na Caixa). O prazo máximo é de 360 meses a conta deve está ativa no FGTS e um mínimo de 36 contribuição ao fundo, seguida ou não. Se  não tiver conta ativa no FGTS é preciso que seu saldo total no fundo seja igual ou maior que 10% do valor do imóvel ou da escritura, o que for maior. o comprador, não pode ser proprietário de imóveis onde mora ou trabalha.

Quem pode financiar

Para se enquadrar na modalidade Pró-Cotista, o comprador do imóvel devem comprovar, no mínimo, 36 meses de trabalho sob o regime do FGTS , não podem ter imóvel no município (ou região metropolitana) onde moram ou onde trabalham, nem financiamento no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do país.


Caso o comprador venha a ter, pelo menos, 10% do valor do financiamento do imóvel que deseja, também é possível sonhar com a casa própria e se enquadrar nas regras da linha Pró-Cotista da Caixa Econômica Federal. A taxa de juros (efetiva) varia entre 8,01% a 9,01% ao ano.

SFH - sistema financeiro de habitação foi criado pela lei federal nº 4.320 de 04/08/1964, o SFH tem como objetivo a captação de recursos a juros baixos ( oriundo dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS) para repasse à área habitacional na forma de financiamento para produção de imóvel e a compradores.
Pela regras do SFH o imóvel tem que ser  para uso próprio do mutuário, sendo permitida utilização do FGTS para abatimento da divida; o valor máximo do financiamento; o comprador não pode ter imóvel financiado e a taxa de juros é de no máximo 12% ao ano e a garantia do banco é a hipoteca do imóvel.

Carteira Hipotecária (C H) Linha de crédito imobiliário utilizada por grande parte dos Bancos privado. Os valores mínimo e máximo de financiamento são definidos pelas instituição financeira, com juros livres. As taxas usuais praticadas no mercados variam de 12,5 a 16% ao ano. As pessoas que procuram essa modalidade de financiamento não podem utilizar o saldo do FGTS como parte de pagamento, mas podem possuir outro imóvel (financiado ou não). A Garantia do banco  é a hipoteca do imóvel financiado.

Já a transferência  dos contratos da Carteira Hipotecária para  o SFH é vantajosa. Pode haver redução dos juros com redução da dívida atual. A CEF já decidiu que os juros desse tipo de contrato serão limitado a 15% a. a.
Quem transferir seu financiamento para SFH poderá usar o FGTS para se enquadra nas exigências. A principal vantagem do sistema é que a parcela não pode superar 30% da renda do mutuário. Na carteira hipotecária não existe limite  de comprometimento de renda. O comprador do imóvel passará à usar o FGTS para amortizar parte do financiamento; como
 o contrato será enquadrado no plano de comprometimento de renda, pode ser suspendido a correção  pela TR caso o vinculo seja maior que o limite estabelecido.
HABITE-SE , e o Auto de conclusão da obra, lavrado pelo poder público municipal, que atesta a habitabilidade da mesma. O imóvel só pode ser ocupado depois da concessão do habite-se; A emissão do documento implica em vistoria no local quando se verifica-se a obra foi executada de acordo com o projeto aprovado,  e também se atende a vários requisitos legais( parecer do corpo do Bombeiros, das companhias de energia elétrica, água e gás entres outros).

segunda-feira, 18 de julho de 2016

VISTORIA E GARANTIAS DO IMÓVEL








Vistoria

Chegou a hora da entrega do imóvel 

● A vistoria é programada pela equipe de engenharia responsável pela obra. 
● O comprador é procurado pela incorporadora para agendar a data e o horário. O comprador deve sempre se informar sobre os procedimentos que deve adotar para realizar a vistoria.
● No dia marcado, o cliente deve dirigir-se ao empreendimento  para realizar a vistoria em conjunto com um funcionário da obra. 
● Na oportunidade, o cliente recebe uma listagem  com vários itens que devem ser observados no imóvel. 
● Qualquer irregularidade deve ser anotada no campo específico do documento. A empresa providenciará o reparo e o cliente será convocado para nova vistoria com o objetivo de conferir se o problema foi corrigido. Estando em conformidade, o cliente deverá assinalar no campo específico para aprovação e assinar o termo de vistoria.
● Em caso de não liberação imediata das chaves após a vistoria, a unidade permanecerá fechada sob responsabilidade da construtora. 


Garantias

A incorporadora exige garantias para pagamento dos valores devidos e em aberto, especialmente para aqueles que “vencem” após a data prevista para a contratação do financiamento bancário. 

● Para o financiamento bancário ou financiamento direto com a incorporadora, o próprio imóvel serve de garantia para a dívida contraída pelo comprador. Pode haver alienação fiduciária (normalmente utilizada) ou a hipoteca.
● Quando ocorre o financiamento bancário, a incorporadora “entrega” o imóvel ao banco, para que ele o utilize como garantia para o pagamento da dívida. 
● Caso ainda existam valores em aberto, entre comprador e incorporadora, a incorporadora irá exigir outros bens para garantir este valor em aberto. Poderão ser um imóvel, fiadores, carros, entre outros.
● Essa solução também é utilizada quando o comprador não consegue o valor total que seria financiado e a incorporadora aceita parcelar o valor remanescente.

● Normalmente não são aceitas apenas notas promissórias, pois essa é uma espécie de titulo de execução, como um cheque. Elas são apenas títulos que facilitam a execução da dívida e não constituem garantia de recebimento por parte do devedor.

O QUE ACONTECE SE ATRASAR DÍVIDA

Financiamento do Imóvel

Inclusão do nome nos cadastros de devedores. Se garantido por alienação fiduciária ( mais comum), o banco pede ao cartório de registro de imóveis que notifique o comprador para pagar.

Não efetuado o pagamento, sem necessidade de ação judicial, o oficial de registro de imóveis passa a propriedade do imóvel ao banco, que pode ser levado a leilão. Feito o leilão e abatido o valor da dívida e despesas, eventual saldo remanescente será devolvido ao mutuário. Se o valor da venda em leilão for menor do que a dívida, o saldo não poderá ser cobrado do mutuário.

terça-feira, 12 de julho de 2016

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VEJA O SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO NO FINANCIAMENTO

SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO SAC  E PRICE

No sistema de amortização constante, chamada SAC - nesse sistema de amortização, as prestações são decrescente, as amortizações constantes e o juros também são decrescentes.

Na SAC, as prestações iniciais são mais alta, mas as amortizações do saldo devedor são constantes -  uma vez que uma parcela fixa da prestação vais abatendo o saldo da dívida, e é sobre ele, cada vez menor, que se aplicam juros os juros. Isso faz com que o valor pago de juros e as prestações tornem-se decrescentes ao longo do tempo.

Valor de financiamento R$ 100.000,00
Reembolso em 5 meses pelo sistema SAC
Taxa de juros 5% ao. Mês
Valor da amortização constante R$ 20.000,00


Mês
0
1
2
3
4
5

Saldo Devedor
100.000,00
  80.000,00
  60.000,00
  40.000,00
  20.000,00
Amortização

20.000,00
20.000,00
20.000,00
20.000,00
20.000,00
100.000,00
Juros

5.000,00
4.000,00
3.000,00
2.000,00
1.000,00
Prestações

25.000,00
24.000,00
23.000,00
22.000,00
21.000,00



No Sistema  da  Tabela Price (Sistema Francês) em que a taxa é fornecida em termos nominais ( na prática, é dada em termos anuais e as prestações tem  período menor que aquele a que se refere a taxa de juros ( em geral, as amortizações são calculadas em base mensais). 

O método de cálculo a tabela price em manter, ao longo do prazo o financiamento, a parte da amortização aumenta, enquanto a participação dos juros decresce.

Um empréstimo de R$ 100.000,00 será pago em  4 prestações mensais iguais e consecutivas.
Taxa nominal de 72% a.a = 6% a.m com capitalização mensal.

Mês
0
1
2
3
4
Saldo Devedor
100.000,00
  77.140,85
  52.910,15
  27.225,61
Prestação

28.859,15
28.859.15
28.859,15
28.859,15
Juros

6.000,00
4.628,45
3.174,61
1.633,54
Amortização

22.859,15
24.230,70
25.684,54
27.225,61
100.000,00











 AMORTIZAÇÃO NA PRICE E CRESCENTE, OS JUROS  E AS PRESTAÇÕES MENSAIS  E CONSECUTIVAS.

O que é subsídio - significa que parte desse imóvel que comprador venha adquirir no financiamento, será custeado pelo poder público, deve fazer uma simulação do financiamento para saber o valor do subsídio se tem direito ou não. O subsídio para o financiamento é o valor que o MCMV oferece para reduzir o valor da prestação do financiamento da sua casa própria.



segunda-feira, 4 de julho de 2016

PRÁTICAS E CLÁUSULAS ABUSIVAS MAIS COMUNS






Práticas e Cláusulas Abusivas mais comuns  


O ser humano é dotado de uma inteligência extraordinária, que quando usada de forma indevida, prejudica muitas pessoas.  

No atendimento diário ao consumidor, o IBEDEC sempre constata golpes novos e problemas antigos que são repetidos ou revigorados, na crença de que ficarão impunes. Os principais problemas destacamos aqui:  


- Promessas não cumpridas - quando você vai comprar seu imóvel, milhares de promessas lhe são feitas, de forma verbal ou mesmo nos panfletos e propagandas, entretanto na hora da entrega do imóvel muitas não se concretizam. O Código de Defesa do Consumidor estabelece que toda propaganda vincula o fornecedor. Daí a importância de colocar na proposta de compra e venda e no contrato de compra e venda, minuciosamente, tudo que fora prometido ou contratado, bem como guardar todas as propagandas, anotações e promessas feitas, de forma que não cumpridas, possam ser alvo de ação judicial específica para lhe exigir o cumprimento; 

- Diferenças de Metragem - é comum constar nos contratos de compra e venda, margens de tolerância na metragem dos imóveis. Entretanto, nunca vimos uma construtora errar em favor do consumidor, sendo, portanto uma cláusula abusiva e 
que pode ser anulada no Judiciário, devendo o consumidor exigir o abatimento no preço proporcional ao “abatimento” que a construtora fez no tamanho do imóvel;  

- Custos com corretagem - esta despesa, via de regra, é do vendedor. Acontece que muitos querem repassa-la ao consumidor. Se isto não for feito via contrato, por deliberação comum entre a construtora e o consumidor, é obrigação nula;  

- Custos com impostos e despesas de registro - O consumidor só responde pelos impostos existentes a partir da compra e venda. Todo e qualquer encargo anterior é de responsabilidade da construtora. Já as despesas de cartório são de responsabilidade do consumidor. Se for combinado algo diferente ou prometido alguma isenção, deverá estar descrita no contrato;  

- Custos com condomínio - Um problema é a existência de dívida da unidade vendida para com o condomínio. Isto deve ser resolvido e constado no contrato como ficará, pois que o imóvel responde pela dívida em caso de não pagamento e, portanto, o comprador pode ser surpreendido por uma execução e posterior leilão do imóvel se não se precaver pegando uma declaração da inexistência de débitos junto ao condomínio;  

- Isenções de Condomínio para a Construtora - É comum as construtoras, como proprietárias dos imóveis vendidos, elaborem uma Convenção de Condomínio, na qual insiram a desobrigação de pagar condomínio sobre as unidades não vendidas ou pagar menos do que as unidades ocupadas. Tal obrigação é abusiva e pode ser derrubada mediante ação específica no Judiciário; 

- Cláusulas Rescisórias - o problema mais comum enfrentado por quem resolve desistir do contrato são as cláusulas que tratam dos valores pagos e do que será devolvido, caso alguém resolva desistir do contrato. É interessante destacar que existem situações diversas e que tem várias interpretações na Justiça, porém sempre mais favoráveis ao consumidor. Quem, por exemplo, quer rescindir o contrato por atraso na entrega da obra, tem direito a reaver 100% das quantias pagas e até ser indenizado por eventuais danos morais e materiais. Já quem quer desistir de um contrato por falta de capacidade de pagamento, antes da entrega das chaves, pode obter até 90% das quantias pagas. Já quem quer desistir de um contrato, por qualquer motivo que seja, após a entrega das chaves, pode conseguir até 85% das parcelas pagas, mas provavelmente terá que arcar com custo de cerca de 0,5% do valor do imóvel a título de aluguel pelo período em que ocupou o apartamento.
  
- Diferença entre Entrada e Sinal - Malandragens como estas podem ser evitadas com o auxílio de um advogado. Entrada é de um pagamento a prazo e Sinal é um valor estipulado para o caso da rescisão contratual, que deve ficar com o não desistente, o qual quase sempre é o consumidor. Estes termos jurídicos podem causar problemas ao consumidor quando buscar a rescisão contratual. O recomendável é não dar nenhum valor a título de Sinal e sim Entrada.
  
- Índices de Correção Monetária, Juros e Multa - Em um contrato de compra e venda a prazo, feito com construtora, tem algumas normas a serem respeitadas para estes índices. A multa por atraso não pode exceder a 2% sobre cada parcela. A correção monetária durante a construção só pode ser atrelada ao INCC – Índice Nacional da Construção Civil e sem adição de juros. Após a entrega das chaves, pode-se atrelar a correção monetária das parcelas ao IGP-M ou INPC e os juros podem ser estabelecidos até um máximo de 12% ao 
ano. Qualquer estipulação diferente destas é nula de pleno direito e pode ser questionada ou revista pelo Judiciário.  

- Aceitação das Chaves - o consumidor só deve aceitar as chaves do imóvel, após vistoriar o mesmo e, apontados vícios na construção ou ausência de Habite-se, só receber as chaves quando sanadas as pendências e problemas. Vale ressaltar, que enquanto não receber as chaves, de forma legal, não correm juros sobre as parcelas a prazo.  

- Destinação Final do Imóvel - é importante observar qual foi a destinação prometida do imóvel (residencial, comercial ou mista) através de propaganda ou do contrato, e o que a prefeitura ou administração regional autoriza para a localidade. Se uma região é apenas para imóveis comerciais, o uso do apartamento para fins residenciais é proibido e portanto, caso a venda seja feita de forma errada, o consumidor pode pedir a rescisão do contrato.  

- Ausência de Alvará de Construção, Registro de Memorial Descritivo ou Habite-se - Comprar um imóvel nestas condições é um grande problema, pois o risco da compra e venda ser anulada ou mesmo o prédio demolido ou leiloado é muito grande. Pode ser evitado se o consumidor buscar se informar sobre eles antes da compra. Sem estes documentos não se consegue ocupar o imóvel e nem tampouco financia-lo em bancos.  

- Cláusulas que possam levantar dúvidas - Sempre que houver duvida sobre uma cláusula do contrato firmado entre consumidor e fornecedor, o entendimento mais favorável ao consumidor é que deve prevalecer.


Fonte: Ibedec


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