PRÁTICAS E CLÁUSULAS ABUSIVAS MAIS COMUNS

Práticas e Cláusulas Abusivas mais comuns  

O ser humano é dotado de uma inteligência extraordinária, que quando usada de forma indevida, prejudica muitas pessoas.  

No atendimento diário ao consumidor, o IBEDEC sempre constata golpes novos e problemas antigos que são repetidos ou revigorados, na crença de que ficarão impunes. Os principais problemas destacamos aqui:  

- Promessas não cumpridas - quando você vai comprar seu imóvel, milhares de promessas lhe são feitas, de forma verbal ou mesmo nos panfletos e propagandas, entretanto na hora da entrega do imóvel muitas não se concretizam. O Código de Defesa do Consumidor estabelece que toda propaganda vincula o fornecedor. Daí a importância de colocar na proposta de compra e venda e no contrato de compra e venda, minuciosamente, tudo que fora prometido ou contratado, bem como guardar todas as propagandas, anotações e promessas feitas, de forma que não cumpridas, possam ser alvo de ação judicial específica para lhe exigir o cumprimento; 

- Diferenças de Metragem - é comum constar nos contratos de compra e venda, margens de tolerância na metragem dos imóveis. Entretanto, nunca vimos uma construtora errar em favor do consumidor, sendo, portanto uma cláusula abusiva e 

que pode ser anulada no Judiciário, devendo o consumidor exigir o abatimento no preço proporcional ao “abatimento” que a construtora fez no tamanho do imóvel;  

- Custos com corretagem - esta despesa, via de regra, é do vendedor. Acontece que muitos querem repassa-la ao consumidor. Se isto não for feito via contrato, por deliberação comum entre a construtora e o consumidor, é obrigação nula;  

- Custos com impostos e despesas de registro - O consumidor só responde pelos impostos existentes a partir da compra e venda. Todo e qualquer encargo anterior é de responsabilidade da construtora. Já as despesas de cartório são de responsabilidade do consumidor. Se for combinado algo diferente ou prometido alguma isenção, deverá estar descrita no contrato;  

- Custos com condomínio - Um problema é a existência de dívida da unidade vendida para com o condomínio. Isto deve ser resolvido e constado no contrato como ficará, pois que o imóvel responde pela dívida em caso de não pagamento e, portanto, o comprador pode ser surpreendido por uma execução e posterior leilão do imóvel se não se precaver pegando uma declaração da inexistência de débitos junto ao condomínio;  

- Isenções de Condomínio para a Construtora - É comum as construtoras, como proprietárias dos imóveis vendidos, elaborem uma Convenção de Condomínio, na qual insiram a desobrigação de pagar condomínio sobre as unidades não vendidas ou pagar menos do que as unidades ocupadas. Tal obrigação é abusiva e pode ser derrubada mediante ação específica no Judiciário; 

- Cláusulas Rescisórias - o problema mais comum enfrentado por quem resolve desistir do contrato são as cláusulas que tratam dos valores pagos e do que será devolvido, caso alguém resolva desistir do contrato. É interessante destacar que existem situações diversas e que tem várias interpretações na Justiça, porém sempre mais favoráveis ao consumidor. Quem, por exemplo, quer rescindir o contrato por atraso na entrega da obra, tem direito a reaver 100% das quantias pagas e até ser indenizado por eventuais danos morais e materiais. Já quem quer desistir de um contrato por falta de capacidade de pagamento, antes da entrega das chaves, pode obter até 90% das quantias pagas. Já quem quer desistir de um contrato, por qualquer motivo que seja, após a entrega das chaves, pode conseguir até 85% das parcelas pagas, mas provavelmente terá que arcar com custo de cerca de 0,5% do valor do imóvel a título de aluguel pelo período em que ocupou o apartamento.

  

- Diferença entre Entrada e Sinal - Malandragens como estas podem ser evitadas com o auxílio de um advogado. Entrada é de um pagamento a prazo e Sinal é um valor estipulado para o caso da rescisão contratual, que deve ficar com o não desistente, o qual quase sempre é o consumidor. Estes termos jurídicos podem causar problemas ao consumidor quando buscar a rescisão contratual. O recomendável é não dar nenhum valor a título de Sinal e sim Entrada.

  

- Índices de Correção Monetária, Juros e Multa - Em um contrato de compra e venda a prazo, feito com construtora, tem algumas normas a serem respeitadas para estes índices. A multa por atraso não pode exceder a 2% sobre cada parcela. A correção monetária durante a construção só pode ser atrelada ao INCC – Índice Nacional da Construção Civil e sem adição de juros. Após a entrega das chaves, pode-se atrelar a correção monetária das parcelas ao IGP-M ou INPC e os juros podem ser estabelecidos até um máximo de 12% ao 

ano. Qualquer estipulação diferente destas é nula de pleno direito e pode ser questionada ou revista pelo Judiciário.  

- Aceitação das Chaves - o consumidor só deve aceitar as chaves do imóvel, após vistoriar o mesmo e, apontados vícios na construção ou ausência de Habite-se, só receber as chaves quando sanadas as pendências e problemas. Vale ressaltar, que enquanto não receber as chaves, de forma legal, não correm juros sobre as parcelas a prazo.  

- Destinação Final do Imóvel - é importante observar qual foi a destinação prometida do imóvel (residencial, comercial ou mista) através de propaganda ou do contrato, e o que a prefeitura ou administração regional autoriza para a localidade. Se uma região é apenas para imóveis comerciais, o uso do apartamento para fins residenciais é proibido e portanto, caso a venda seja feita de forma errada, o consumidor pode pedir a rescisão do contrato.  

- Ausência de Alvará de Construção, Registro de Memorial Descritivo ou Habite-se - Comprar um imóvel nestas condições é um grande problema, pois o risco da compra e venda ser anulada ou mesmo o prédio demolido ou leiloado é muito grande. Pode ser evitado se o consumidor buscar se informar sobre eles antes da compra. Sem estes documentos não se consegue ocupar o imóvel e nem tampouco financia-lo em bancos.  

- Cláusulas que possam levantar dúvidas - Sempre que houver duvida sobre uma cláusula do contrato firmado entre consumidor e fornecedor, o entendimento mais favorável ao consumidor é que deve prevalecer.

Fonte: Ibedec