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Ficha Técnica:

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M²        Finais    Dormitórios

60,18  03 e 06    2

70,03  02 e 05    3

70,09  01 e 04    3

Todas as plantas com uma ou duas suite e também todas com lavabos, Terraço Gourmet com churrasqueira nas duas plantas.

Área Técnica para ar condicionado nas duas plantas; Os apartamentos com duas vagas de garagem ( coberta e determinados)

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DEIXE MAIS LEVE OU CURTO O FINANCIAMENTO

Entrar em um financiamento de 240 ou 360 meses, não, precisamente levar todo esse tempo para saldar a sua dívida. Não quer dizer que o valor das parcelas precisa ser aquela que iniciou até o fim, quando se entra com recurso Extra ( 13º salário, Férias, PRL - Participação nos lucro e Resultado que receber, sem cortar a parcela e ai já reduz o prazo, o pagamento extra reduz a dívida é vantajoso, por quê só uma pequena parte da prestação mensal reduz débito com o banco.) pode se fazer o que se chama Amortização.

O Comprador adianta o pagamento ao banco, reduzindo o saldo devedor do seu imóvel, pagando os juros e acelerando a quitação do imóvel adquirido. Redução do prazo e dos Valor da parcelas, quando vem sendo Amortizado o saldo devedor do seu financiamento imobiliário, isso na prática, está deixando de pagar os juros e encargos que incidiram sobre a quantia amortizada. Como esta antecipando o pagamento do Banco, antes do que ele inicialmente espera receber, á instituição financeira não cobra os juros sobre aquela quantia, essa primeira vantagem da amortização e na segunda possibilidade de escolher o melhor caminho para seu planejamento financeiro.

Observe que os bancos dão duas opções ao clientes quando ele deseja amortizar a dívida, sendo que a primeira é manter o valor da parcelas e diminuir o prazo, já a segunda é manter o prazo e reduzir o valor das parcelas. Veja que essa primeira opção é boa para quem não sente as parcelas e estejam pensando no bolso, pois é possível quitar o imóvel mais rápido, nessa segunda opção é interessante para quem precisa dá um alivio no seu planejamento financeiro domestico.

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USE O SEU FGTS PARA AMORTIZAR O FINANCIAMENTO

O empregado com Carteira Assinada, usando o seu FGTS, pode fazer uma amortização a cada dois (2) anos, porém deve saber que o FGTS é uma espécie de Seguro para quando for demitido sem justa causa; O FGTS serve para amortizar o saldo devedor no financiamento, não fique desprotegido no caso de uma demissão, deve se preocupar em ter uma reserva aplicada para cobrir gastos mensal, caso ocorra a demissão por alguns meses. Essa reserva poupada não deve ser usada para amortizar o financiamento.

Existe duas formas de usar o FGTS no financiamento, isto é, sem ser com entrada ou pagar o imóvel á vista, a primeira é uma amortização propriamente dita, á segunda é a quitação de parcelas vencidas ou a vencer. E possível pagar até 80% de 12 prestações a vencer ou vencidas, desde que não haja mais que três (3) parcelas em atraso.

Pode usar o FGTS como:

Entrada no Financiamento;

Amortizar o Saldo Devedor ou Reduzir o prazo ou o valor do encargos;

Pagar 80% do valor da prestação;

Liquidar o Saldo Devedor; veja  que a utilização referente o Saldo Devedor do FGTS, somente quando o contrato e o imóvel estiverem enquadrados na regras do SFH- Sistema Financeiro Habitação na data da aquisição do imóvel.

ENTENDA O QUE OCORRE QUANDO SE ESTÁ FINANCIANDO

No financiamento ocorrendo o vencimento da prestação. O primeiro pagamento vence 30 dias após assinatura do contrato, pode escolher a data de vencimento na contratação ou altera-la durante a vigência do financiamento.

Existe duas forma de pagamento uma é o débito automático ou recebimento via boleto de cobrança, caso não receba o boleto vá ao site tire a segunda vias e faça a quitação.

Devemos ter o cuidado de não atrasar as parcelas do financiamento, pois ocorrendo o atraso no pagamento, gera multa e juros referente aos dias de atraso e permite que a instituição financeira, quero dizer o banco, deva incluir as informações vinculadas ao seu contrato em Cadastro Restritivos de Créditos como SERASA, SPC, e outros. Caso não pague as parcelas em atraso com a instituição financeira (o Banco) pode leiloar seu imóvel.

Na Alienação fiduciária, não pode transferir seu imóvel a terceiro sem o consentimento da instituição financeira (o Banco) pois o imóvel está atrelado ao Banco e só  é transferido para o comprador após a quitação do financiamento.

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No cálculo das parcelas é importante atentar para a condição

pactuada. 

Normalmente, além do ato e das mensais existem as semestrais, anuais, intermediária, única, etc. e cabe, aqui,salientar que muito provavelmente, variando com a condição de pagamento adotada, as parcelas sofrerão atualização ou correção monetária, visando equilibrar financeiramente o contrato. 

Esta correção monetária, durante o período de construção, é feita por um índice setorial, o Índice Nacional de Custo de Construção – INCC. Após a entrega da obra, além deste índice, há a inclusão de juros compensatórios, até a quitação do saldo devedor - fique atento e inclua estes ajustes no seu planejamento de custos.

Variáveis para definição do fluxo de pagamentos:

Planejamento

Parcelas:

Fique sempre atento aos encargos previstos no contrato, no caso

de pagamento após a data de vencimento da parcela. Em via de

regra, os juros são baixos, mas é bom evitar surpresas desagradáveis.

Juros:

Se você está comprando um imóvel na planta ele ainda não possui seguro, mas possuirá, a partir do recebimento do imóvel, no momento das chaves (o que é uma obrigação na hora do

financiamento), já que o próprio banco financiador exige que o

imóvel seja segurado.

Seguros:

Se você está comprando um imóvel na planta ele ainda não possui 

seguro, mas possuirá, a partir do recebimento do imóvel, no 

momento das chaves (o que é uma obrigação na hora do

financiamento), já que o próprio banco financiador exige que o

imóvel seja segurado.

Vamos mexer na papelada

Para a compra de imóveis na planta serão solicitados os seguintes

documentos do comprador:

Carteira de Identidade;

CPF;

Comprovantes de Renda;

Comprovantes de Residência;

Imóveis na planta.

Análise de crédito:

Documentos:

Quanto à capacidade financeira para composição do fluxo de

pagamentos até a entrega das chaves, é procedimento padrão a

realização de análise de crédito do comprador. No caso de

composição de renda, a análise se estenderá a no máximo dois

participantes como responsáveis pela aquisição do imóvel.

Fechamento

Financiamento Bancário de Imóveis na Planta:

Para realizar o contrato de financiamento bancário o consumidor

precisa, antes, realizar o Contrato de Promessa de Compra e Venda,

firmado entre ele e a construtora, o Habite-se, emitido pela

Prefeitura Municipal e fornecido pela construtora (documento que atesta que o imóvel está pronto para morar), a Matricula de Registro de Imóvel (RI) e Inteiro Teor, Atestando a averbação da obra.

Financiamento Bancário de Imóveis Prontos para Morar:

Para a compra de imóveis já prontos para morar serão solicitados

os seguintes documentos do comprador:

Carteira de Identidade;

CPF;

Comprovante de Renda;

Comprovante de Residência;
Análise de crédito:

Documentos:

Quanto à análise de crédito, neste caso, tanto o comprador quanto

o vendedor não devem possuir restrições, junto aos órgãos de

proteção.
(Obs:) É necessário que a Matrícula do Imóvel esteja com a Averbação da Obra, formalizada pelo Cartório de Registro de Imóveis. A Averbação da Obra é basicamente a instituição do condomínio.

Estes atos somente são concretizados após a entrega da CND ( Certidão Negativa de Débito) emitida pelo INSS, mas esta somente é emitida após o Habite-se.

Outras despesas:

Não deixe de verificar, também, sobre as despesas de registro do

imóvel, se o mesmo está hipotecado, ou se há dívidas com a justiça cível. Após estas consultas finais, estando tudo em conformidade, deverá ser realizado o pagamento do ITBI e o

Registro de Imóvel, para que o mesmo possa ser transferido para o nome do novo proprietário.

Condomínio e  IPTU

Deve-se verificar, também, se o condomínio do imóvel e o IPTU ( Imposto Predial Território Urbano) estão em dia. Lembre-se que esta é uma obrigação legal de quem vende.

COMO USAR A GARANTIA SEGURO DO IMÓVEL

COMO USAR A GARANTIA SEGURO DO IMÓVEL

Por que é preciso pagar uma parcela de seguro todo mês

É uma garantia tanto para comprador como para o banco. Em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário, a dívida será paga pelo seguro. 

Em caso de morte de um dos participantes da composição de renda, como fica a cobertura do seguro

O seguro vai quitar a parte da dívida na mesma proporção da participação da renda do mutuário falecido ou declarado inválido. O restante da dívida continua até o pagamento total do saldo devedor.

O seguro cobre mais alguma coisa

Sim, a cobertura se estende também a danos físicos ocorridos no imóvel em decorrência de causa externa (chuva, enchente, queda de árvore).

É livre a escolha da seguradora

Em parte. A escolha tem de ser feita entre duas apólices a ser oferecidas pelo banco. É possível trocar de seguradora no decorrer do contrato, desde que de acordo com as normas do setor.

E quem compra imóvel na planta também tem seguro

Sim, desde que a construtora ou a incorporadora contrate uma apólice que indeniza danos a terceiros na fase de construção e também danos físicos. Se o contrato com a incorporadora for firmado dentro do SFI, o seguro de morte é legalmente obrigatório.

Como o seguro deve ser acionado em caso de sinistro

Cabe ao banco que concedeu o empréstimo fazer o contato com a seguradora tão logo seja comunicado da ocorrência de morte, invalidez ou danos ao imóvel.

Em caso de dano físico ao imóvel, o mutuário pode fazer os reparos e pedir a devolução do dinheiro à seguradora

Não. O mutuário deve comunicar a ocorrência imediatamente ao banco para que a seguradora seja acionada. Nesse caso, será feita uma análise do dano e pesquisa de orçamento pelos técnicos. 

Fonte: Abecip

APLICAÇÃO DA TABELA PRICE

 Quais são os problemas decorrentes da aplicação da Tabela Price

Pelo sistema chamado Tabela Price, você paga os juros do financiamento durante os primeiros 3/4 do prazo contratual e só no último 1/4 do prazo contratual é que você amortiza o saldo devedor. Ou seja, vão lhe dar maciças doses de veneno durante um longo tempo e, se você sobreviver a elas, atingirá a cura (quitação do financiamento).

Pela Tabela Price, a prestação que o mutuário assume, ao final do contrato será 220,25 % maior do que a prestação inicial. Isto sem considerar os reajustes da prestação nos contratos anteriores a 4 de setembro de 1991, que eram vinculados à categoria profissional do mutuário.

Em que situações o mutuário pode ser negativado nos serviços de restrição de crédito

Os serviços de restrição de crédito hoje são tantos que o consumidor até desconhece ou não sabe para que servem: SPC, SEPROC, SERASA, CADIN, EQUIFAX, SISBACEN, etc.

Basta o mutuário atrasar três parcelas do seu financiamento, independentemente do motivo ser justo ou não, que seu nome é negativado.

A ABMH tem um posicionamento manifestamente contrário a existência deste tipo de cadastro, pois ele age contra a parte mais fraca do contrato (o mutuário) de forma sórdida, pois que restringe o acesso do mutuário a novos financiamentos sem motivo justo.

Fonte: ABMH

DICAS PARA FINANCIAR PELO SFH

 Dicas para quem vai financiar um imóvel pelo SFH ter o mínimo de problemas possível

As dicas são:

- Procure um imóvel que atenda suas necessidades atuais. Por exemplo, se você é casado e tem um filho, então não compre um imóvel de três quartos.

Lembre-se que o dinheiro do financiamento conta juros e por isto não tome um empréstimo para comprar uma coisa além de suas necessidades e possibilidades. Compre e pague um imóvel primeiro e depois parta para um maior.

- Use todo o saldo que você tiver no FGTS como entrada, diminuindo o valor financiado.

- Se possível, poupe por um ano o valor equivalente ao que pagaria no financiamento. Usando este valor poupado como entrada, você reduz dois anos de financiamento ou diminui em muito o valor das prestações mensais.

- Opte por um plano de correção com índices que acompanhem a evolução de seu salário, normalmente com reajuste anual. O IPC é o índice oficial utilizado na correção da datas-base dos empregados da iniciativa privada. Buscar financiamentos atrelados ao IPC ou INPC é a melhor alternativa existente hoje.

- Não comprometa mais do 15% de sua renda com a primeira prestação. Isto lhe dá uma folga para que, durante o financiamento, ele venha a comprometer até 30% sem lhe tornar um inadimplente.

- A cada dois anos saque seu FGTS e amortize parte do saldo devedor para se livrar mais rápido da

dívida. Este prazo é o mínimo permitido por lei.

- Sempre que tiver dinheiro sobrando, decorrente de férias vencidas, 13o salário ou outros, use-os para amortizar o saldo devedor do financiamento. Não compensa você manter uma poupança, por exemplo, se você receberá TR + 6% ao ano de correção e juros, enquanto estará pagando TR + 8 a 12% ao ano no seu contrato de financiamento.

- Use o 13o Salário para amortizar o saldo devedor. Lembre-se sempre que um financiamento é empréstimo de dinheiro a juros e quanto mais rápido você devolver o dinheiro emprestado, menos juros irá pagar.

CONDIÇÕES PARA A COMPRA DO IMÓVEL

Documentos para análise de Crédito:

Documentos pessoais - ficha de cadastral - Pessoa Física 

Comprovação de Rendas (Formal  ou Informal) :

  - IRPF - Imposto de Rendas de Pessoas Físicas
  - Análise Cadastral (serasa/ Banco Central/ SPC/ Cadin
  - Cadmut - Cadastro Nacional de Mutuário

  -  Análise técnica de credit score - essa análise consiste em um sistema de pontuação com base em oito fatores : ocupação, propriedade da moradia, classificação de crédito em termo risco, tempo de trabalho, tempo de moradia, telefone na moradia, número de dependentes e contas bancária. Para cada um desses fatores há uma tabela de pontuação (score) e uma tabela para concessão de limite de crédito.

Análise de risco/ capacidade de pagamento ( Realizada na Agência, na entrega do documentos)

CONDIÇÕES

Não ser detentor de financiamento ativo nas condições do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, em qualquer parte do País.

Não ter recebido a partir de  1º de maio de 2005, desconto concedido pelo FGTS na concessão de financiamento habitacional.

Não ser proprietário, cessionário ou promitente comprador de outro imóvel residencial urbano ou rural, situado no atual local de domicílio, nem onde pretende fixá-lo.

Não ser titular de direito de aquisição de imóvel residencial urbano ou rural, situado no atual local de domicílio, nem onde pretende fixá-lo.

Tabela PRICE OU SAC.

SAC- Sistema de Amortização Constante - As parcelas tendem a se reduzir ao longo do tempo. As prestação é composta das parcelas de amortização e juros, em que o valor mensal da parcela de amortização e constante pelo período de 12 (doze ) meses , sendo recalculada (divisão do saldo devedor pelo restante do financiamento) sempre na data do aniversário do contrato. A parcela de juros é recalculada mensalmente, de acordo com o saldo devedor atualizado e a taxa de juros contratada.

PRICE - Sistema Francês de Amortização ou TP (Tabela Price) - As prestações pagas são sempre iguais, a amortização aumenta a cada período e o juros diminuem a cada período.

O saldo devedor é atualizado mensalmente, no dia correspondente ao aniversário do contrato, pelo índice de remuneração básica aplicado aos depósitos da conta de poupança, se a origem do recurso for o SBPE ou pelo índice de remuneração aplicado ao FGTS, se a origem do recurso for o FGTS.