SEIS OPÇÕES PARA FINANCIAR O IMÓVEL

SEIS OPÇÕES PARA FINANCIAR O IMÓVEL

Escolher uma forma de comprar imóveis requer uma Análise cuidadosa, especialistas listaram 6 (seis) opções para financiar imóveis, faça um fundo de reserva e de uma boa entrada ao fecha a proposta.,

CONSÓRCIO - As  vantagens dessa alternativa de empréstimo são os juros baixos, a possibilidade de usar o FGTS para dar lances e receber a carta de crédito e o prazo para a liberação de 60 a 180 meses.

FINANCIAMENTO DIRETO COM A CONSTRUTORA  - A modalidade é ideal para quem quer adquirir o imóvel acima de R$ 500 mil e pretende quitar as parcela em pouco tempo. É possível dar entrada menor do que o empréstimo com o banco.

BANCO PRIVADOS - Financiar com bancos privados pode  ser uma boa alternativa. O valor de entrada é menor do que a Caixa Econômica Federal . O comprador que tem bom relacionamento com a instituição pode conseguir juros menores.

FUNDO DE RESERVA  - Junte dinheiro para dar uma boa entrada, com o uso do FGTS, do dinheiro guardado na poupança e, ou em outras aplicações. O dinheiro guardado servirá para dar um sinal considerável e, ou proporcionar maior  poder de barganha para obter vantagens, como bom desconto.

COMPOSIÇÃO DE RENDA - A junção de rendas entre cônjuges ou outra pessoa com quem tenha um vínculo é uma opção para usar o FGTS e dar uma boa entrada. O percentual cobrado será baseado na maior renda da composição.

MINHA CASA, MINHA VIDA - Os benefícios são as taxas de juros menores que varia entre 5% 6,6% 8,8% e entrada a partir de 10%. O  futuro mutuário deve ter renda entre 2,5 mil, a 6 mil e adquirir imóvel com o teto máximo de 190 mil.

PERGUNTAS E RESPOSTA

Financio meu imóvel pelo banco. Posso devolver   - Não. O distrato só é possível até a entrega das chaves, quando o imóvel é adquirido em contrato com a construtora, na planta.

Comprei na planta e não consigo pagar. Posso devolver - Se o comprador do imóvel ainda não fez um financiamento com o banco, pode negociar o distrato com a construtora.

Como faço para pedir o distrato - primeiramente informe a construtora e tente uma solução negociada. Caso não haja um acordo é possível ingressar com ação na justiça pedindo 90% do valor do imóvel à vista

Distrato SEM motivo justo - é quando o comprador por razões pessoais resolve rescindir o contrato sem que o vendedor (incorporador) tenha realizado qualquer ato que motivasse a desistência do imóvel. Distrato COM motivo justo - O distrato motivado é sempre decorrente de alguma atitude realizada pelo vendedor que culmine com a falta de pagamento interesse do consumidor em dar continuidade no contrato, as principais causa são o atraso na entrega do imóvel e, ou há alteração de alguma características entre o que foi vendido e o que está sendo entregue.

Qual o prazo para requerer o distrato - O distrato deverá ser solicitado até a entrega da chaves do imóvel.
O comprador inadimplente tem direito a pleitear o distrato - Sim, o fato de está inadimplente não é fator impeditivo para requerer a obtenção do distrato.

O que ocorre com prestações vincendas e vencidas - Quando há requerimento judicial do distrato é pleiteado liminarmente que toda e qualquer cobrança seja cessada, evitando assim o risco de qualquer negativação cadastral do consumidor (comprador).

Acabei de sair de uma empresa e comecei a trabalhar em outra, Posso fazer um financiamento bancário - Sim, desde que a empresa onde você está trabalhando atualmente, veem a fornecer uma declaração, com o seguinte dizeres, que você não esta em experiência e nem em estágio probatório.

QUER SABER AS DESPESAS NA COMPRA DO IMÓVEL

PROCESSO DE AQUISIÇÃO DO IMOVEIS

DESPESAS COMPLEMENTARES:

ITBI  -  O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é cobrado pela prefeitura quando há transferência de propriedade, seja casa ou apartamento. O valor do tributo varia dependendo do município em imóvel está localizado. Ex. DA CIDADE DE SÃO PAULO, suponha que a taxa seja 3%.

Para aqueles que vão comprar a primeira moradia residencial pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) têm direito ao desconto de 50% referente ao imposto, conforme determina o artigo 290 da lei 6.015/1973.

Já quem não pode arca com o tributo à vista tem a possibilidade de incluir esse gasto no valor do empréstimo com o agente financeiro.

ESCRITURA - O documento é essencial para dar validade jurídica à cessão de bens de imóveis. Nele há informações sobre a propriedade e das partes envolvidas no negócios. A taxa é cobrada de acordo com o cartório Tabelionato de Notas de cada estado  e o preço  do bem. No entanto, o pagamento do tributo deve ser feito apenas para quem pagar a moradia à vista. Na hipótese do consumidor optar pelo financiamento bancário, o contrato com o banco vale como escritura temporária.

REGISTRO DO IMÓVEL - Após feita a escritura é necessário, registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis para que comprove por  lei quem é o dono do bem. Esse procedimento é essencial, pois, ao individualizar a matricula da propriedade, será possível ter um histórico de todas as ocorrências relativas ao imóvel e de seus proprietários O valor do documento varia de acordo com cada estado e o preço do imóvel. Em média, é cobrado 1% do valor da casa ou apartamento.

Observação: quem adquire a primeira moradia pelo SFH (Sistema Financeiro Habitação) tem o direito de pagar apenas 50% do registro e também tem a opção de incluir nas parcelas do empréstimo bancário.

SEGUROS - Todo financiamento feito dentro do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) deve incluir o pagamento de dois seguro, um MIP ( Morte e invalidez Permanente) e outro para DFI (Danos Físicos do Imóvel) Ambos são pagos simultaneamente às parcelas do financiamento. No geral, o custo dos seguro na prestação varia, suponha que seja entre 3% e 5%. O comprador de imóvel pode economizar no desembolso das apólices ao comparar os seus valores com diferentes instituições bancarias.

MIP - que o saldo devedor do financiamento em caso de falecimento do mutuário ou em caso de invalidez. DFI - que cobre prejuízo causados ao imóvel por fatores externo.

Nessa etapa também e aconselhável pedir para instituição financeira a planilha de Cálculo do CET ( Custo Efetivo Total) que vai mostrar todos os encargos e despesas do empréstimo.

O QUE DEVO SABER NO FINANCIAMENTO DO MEU IMÓVEL

Termo que devo conhecer;

Financiamento é o valor emprestado pelo Banco para ajudá-lo a adquirir o seu imóvel

Juros é o custo do financiamento. Informe-se na sua agência ou no correspondente em relação ao juros cobrado para seu financiamento.

Amortização  é o valor pago para reduzir ou amortizar o valor do financiamento.

Atualização é a correção monetária incidente sobre o  valor do financiamento

Atualmente é utilizada a taxa referencial - TR. A TR é o índice que corrige ao saldo devedor das contas de poupança e das vinculadas do FGTS.

Saldo devedor e o valor do financiamento em determinado momento considerando as amortizações e atualizações mensais. Também o valor base para cálculo dos juros, amortização, seguros e eventual liquidação do financiamento.

Prazo de amortização é o prazo definido para pagamento do financiamento.

Prestação de amortização e o juros é a soma mensal dos valores pagos como juros e amortização do saldo devedor.

Encargo mensal é a soma de todas as parcelas mensais pagos para viabilizar o financiamento, a saber:

° Prestação de amortização e juros;

° Taxa de Administração;

°Seguros:

MIP - para indenização por morte ou invalidez permanente

DFI -  danos físicos no imóvel temporária

As principais diferenças entre o Sistema de Amortizações;

SAC - Sistema de Amortização Constante - o valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é constante e a parcela de juros decrescente. Assim o valor do encargo mensal diminui ao longo do tempo. A parcela inicial é maior, porém decresce ao longo prazo .

Tabela Price - O valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é crescente e a parcela de juros decrescentes, sendo o encargo mensal constante durante o prazo contratado. Já a prestação inicial ela é menor e fixa, e só é aumentada em razão, quando se aplica a TR, também há um ponto a destacar, é que só  se percebe a diminuição do saldo devedor, com aproximadamente 50% das prestações pagas.

Qual a idade máxima para eu poder fazer o financiamento do imóvel - se dará pela seguinte soma:

Idade do mutuário + prazo de financiamento = 80 anos, Tenho 55 anos - 80 = 25 anos é prazo do meu financiamento.

Posso fazer transferência do financiamento bancário para outro comprador - Sim, A transferência do financiamento somente será possível mediante a concessão de um novo financiamento ao solicitante, que terá como base política de crédito e legislação vigentes á época da concessão. O cálculo da renda mínima necessária está condicionada ás variáveis da nova operação, como o valor do financiamento, idade do comprador e o valor de avaliação do imóvel e renda.

Já tenho um imóvel financiado, posso financiar outro imóvel - Sim, desde que o comprador desse outro imóvel comprove renda suficiente para assumir ambos financiamentos, e que esse novo financiamento se enquadre na política de crédito vigente.

MODALIDADE DE FINANCIAMENTO CRÉDITO ASSOCIATIVO

CRÉDITO ASSOCIATIVO (SBPE) é uma modalidade de Financiamento que o contrato do comprador do imóvel com a instituição financeira e assinado antes do início, durante a realização da obra, ou é uma grande vantagem para o comprador com seu crédito aprovado liberado mesmo antes do início da obra, assim ele já garante o imóvel em seu nome.

Durante o inicio da obra, o cliente assina o contrato de financiamento que é a escritura Definitiva registrada em cartório, o que garante a propriedade do imóvel mesmo sem obra. A sua capacidade de crédito já esta sendo analisada desde o início e assim que toda a sua documentação é aprovada pela Caixa Econômica Federal, o processo de financiamento se inicia, garantindo a obtenção do crédito conforme a sua renda atual.

Você não não corre o risco da sua renda no final da obra não ser compatível com o valor de financiamento ou seja não a risco de perder a compra do imóvel no final da obra.

PRINCIPAIS VANTAGENS DO CREDITO ASSOCIATIVO são a possibilidade de utilização do FGTS logo no início da construção e a garantia de financiamento contratado e aprovado quando o imóvel ficar pronto, e assim receber a chaves logo após o habite-se.

Ele dá mais vantagens porque a caixa efetua análise técnica e jurídica do empreendimento e mantém sob sua gestão os recurso necessários para a conclusão das obras e legalização do empreendimento, além de efetuar vistorias mensais na obra para liberação dos recursos. O comprador conta também com Seguro de Garantia de término de Obra, além dos seguros que cobrem desemprego e morte e invalidez permanente, que no caso de morte ou invalidez permanente o financiamento é quitado.

A DESVANTAGENS DO CRÉDITO ASSOCIATIVO a Caixa Econômica Federal e bastante exigente e tem uma burocracia maior para aprovar o financiamento do comprador. Ela tem várias instâncias de aprovação e a documentação pedida para o cliente é bastante extensa, podendo o correspondente pedir repetidas vezes a mesma documentação ou outras que a Caixa venha exigir, além de atualizações dos documentos entregues anteriormente.

Observação: Nesse caso associativo, existe um limitador de renda que até então é de 5.400,00, na assinatura do contrato de financiamento paga-se juros durante a obra que chama evolução de obra. O que é evolução de obra é juros cobrado pelo financiamento que o comprador adquiriu o imóvel, essa taxa deve ser cobrado até averbação do habite-se ( obra com 100% concluída) deve pagar o valor integral da parcela. ( deve também ser feita parcialmente, o importante é pagar parcialmente para não ser pego pelo valor integral até o financiamento, peça o boleto).

CORRESPONDENTE  O Despachante é o assessor do comprador no processo de aprovação de crédito com Caixa. É ele quem vai dizer quais documentos são necessários e, se preciso, ajudar o cliente a providenciá-los. Como a Construtora sabe que o processo de aprovação de crédito pode ser longo e demorado, ela oferece aos seus comprador um serviço especializado para facilitar esta etapa

de negociação.

Porque a Caixa Econômica Federal nega um financiamento, ou aprova um valor abaixo ou acima da de cada proposta. A Caixa Econômica Federal não divulga a política de crédito aplicada a mesma deixa claro que o histórico de crédito, endividamento e até mesmo a conjuntura econômica influenciam na aprovação e definição de limites. A informação é confidencial e a Caixa não comunica as razões para o incorporador ou comprador dos imoveis. Somente se aplicão as decisão tomada pela Caixa.

MODALIDADE DE FINANCIAMENTO

Modalidade de Financiamento

O Sistema Financeiro da Habitação

Sistema Financeiro da Habitação SFH -regula a maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil, e usa recursos do FGTS ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo SBPE

Sistema Financeiro Imobiliário

O Sistema Financeiro Imobiliário - rege as operações que não se enquadram no Sistema Financeiro de Habitação e é voltado, principalmente, para grandes investidores institucionais.

Minha Casa Minha Vida e um programa para pessoas de menor rendas

O que é o subsídio significa que parte desse imóvel ou financiamento será custeado pelo poder público.

SFH - o repasse é o momento em que o cliente efetiva o financiamento junto à Caixa  e ocorre somente após a entrega da chaves. Os incorporadores que fazem somente o repasse e não utilizam o crédito associativo, não utilizam os recursos para financiamento à produção da Caixa, mas de outras fontes de capital tais como abertura de ações em bolsa, adiantamento de recebíveis com bancos entre outros. Neste caso o incorporador demanda do cliente em torno de 30% do valor do imóvel até a entrega das chaves, pois não tem 100% do capital para financiamento da obra. O Financiamento Convencional, o comprador do imóvel paga as parcelas para a construtora durante a obra e somente quando o imóvel se torna pronto, o comprador assina o contrato com o banco. Obs: O comprador deverá ter ciência que as parcelas mensais, quanto o saldo a ser financiado durante a construção e, até o momento do financiamento, são corrigido pelo INCC.

Pontos principais do Contrato

É importante que o cliente leia o contrato de Compra e Venda com atenção, pois nele estão as respostas às maiores dúvidas sobre a sua compra.

INCC - ( Indice Nacional da Construção Civil) O INCC é um Índice  Fundação Getúlio Vargas que rege a inflação de materiais e mão de obra da construção civil. Ele é importante pois preserva o equilíbrio financeiro do contrato e ajuda a garantir a viabilidade do empreendimento

O que é Taxa de Evolução de Obra - São os juros sobre o capital que a construtora buscou junto ao agente financeiro para construir o imóvel. A partir do momento em que as unidades são vendidas, as construtoras repassam a taxa aos compradores de maneira indevidas e não comunicam sobre tal cobrança. Inclusive, na maioria dos contratos assinados está pactuado que o pagamento da taxa fica a cargo da própria construtora.

A taxa deverá, portanto, ser honrada pela construtora  até o término da obra.

Após a entrega da chaves como será a forma de juros e reajuste - após emissão do habite-se expedido pela prefeitura municipal, o saldo devedor (se houver) será atualizado pelo IGPM e incidirá juros na razão de 1% ao mês.