ADQUIRA O FINANCIAMENTO E SE LIVRE DO DISTRATO - O QUE É PRÓ SOLUTO

a)-  Renda compatível com a solicitação de crédito imobiliário - Tenha em mente que a parcela do financiamento pode comprometer, no máximo, 30% da sua renda líquida. Ou seja, se nos cálculos da instituição financeira, a parcela referente ao financiamento imobiliário superar 30% da sua renda mensal disponível, você não conseguirá o empréstimo. Vale reforçar que outras dívidas são levadas em consideração no cálculo do comprometimento de renda. Por exemplo, caso você já esteja em processo de quitação de outras dívidas, o banco levará esses débitos em conta e fará o cálculo em cima da renda líquida.

b)- Nome limpo - É imprescindível que o solicitante de crédito imobiliário não tenha restrição no CPF. Por isso, além de manter as contas em dia, é importante que monitore periodicamente os órgãos de proteção ao crédito para evitar surpresas.

c) – Comprovação de renda formal - Em tempos de crise econômica, as regras se tornam mais severas para a liberação de crédito. Com isso, as instituições financeiras adotam uma postura mais rígida em relação à comprovação de renda. Profissionais liberais precisam se atentar a esse ponto em especial, já que precisam detalhar com maior profundidade suas fontes de renda. Caso esteja se preparando para solicitar um financiamento imobiliário, mantenha organizados todos os comprovantes referentes à sua renda.

d) – Rating/score favorável – As instituições financeiras do país atribuem uma espécie de nota aos seus clientes baseada no histórico financeiro. Uma boa maneira de manter esse índice alto é não contrair compromissos financeiro, por exemplo, fazer uso do cheque especial e contratar empréstimo pessoal

e) – Manter os pés no chão – A aquisição de um imóvel comumente está atrelada à ideia de realização de um sonho. Mas é necessária uma boa dose de inteligência emocional para não contrair uma dívida expressiva por impulso. Por isso, antes de sair em busca do imóvel dos sonhos, é muito importante analisar sua situação financeira e definir quanto você pode pagar por um imóvel. Ainda que o valor não permita que você compre o imóvel ideal, você terá a tranquilidade de saber que será capaz de quitá-lo sem problemas.

O que é o pró-soluto - É uma operação de crédito em que o comprador do imóvel emite uma nota promissória se comprometendo a futuramente pagar ao incorporador a quantia referente ao valor excedente ao financiamento aprovado pelo banco. A  nota promissória é entregue e recebida como pagamento. Assim sendo, é compra é irrevogável. Caso a nota não for paga, o contrato não pode ser desfeito, ele permanece firme e inabalável. O comprador continua sendo dono do imóvel, restando ao vendedor recorrer à justiça, executar o título de crédito e tentar receber o que lhe é devido.

MUDANÇA DE BANCO PARA OUTROS BANCOS, FINANCIAR IMÓVEIS

A Caixa Econômica Federal definiu as Regras de Portabilidade. Isso quer dizer que o comprador de imóveis podem mudar o financiamento de sua moradia, casa ou apto de um banco para outro mesmo tendo usado recurso do FGTS. A VANTAGEM SERIA CONSEGUIR UMA TAXA DE JUROS MENORES.

Qual o objetivo da portabilidade, é da à pessoa que fez um financiamento imobiliário a chance de reduzir sua dívida, procurando às melhores taxa  de juros em outro bancos, a portabilidade aumenta o poder de barganha do cliente e amplia a concorrência entre os bancos. Qualquer pessoa pode muda, pode mudar de banco , correto, desde que tenha um financiamento imobiliário usando recursos do FGTS pode solicitar mudança de banco, esse imóvel deva está pronto. pela regra DA PORTABILIDADE, se casa ou apartamento estiver na planta ou em construção  não é aceitável.O funcionamento na portabilidade o comprador do imóvel deve encontra o banco que disponibiliza a melhor taxas e aceite receber a dívida.

Aceite a negociação, a proposta será enviada para o banco no qual foi iniciado o financiamento, que terá alguns dias para fazer uma contraproposta. Se, essa contraproposta, o comprador do imóvel optar  pela mudança, contratado o novo banco, deve quitar a dívida que o comprador do imóvel tem com a outra instituição e passa assumir o crédito, observando todas a transação é feita por meio eletrônico.

ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

A Entrega do empreendimento deve ser preparada considerando as especificidades do empreendimento e perfil dos proprietários, e envolve, além do atendimento ao cliente, aspectos técnicos e legais. Destacam-se as seguintes atividades:

• Entrega das chaves • Instalação do condomínio • Entrega técnica

 Entrega das chaves

Usualmente as incorporadoras/construtoras realizam vistorias com os clientes em sua respectiva unidade privativa, e com o representante legal/síndico nas áreas comuns. No entanto, outras práticas têm sido adotadas, como a entrega por parte da incorporadora/construtora de laudos elaborados por profissionais habilitados, com registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), contando com uma análise técnica, especializada e imparcial. Estes laudos registram a terminalidade das obras e podem eventualmente incluir os registros referentes aos testes de funcionamento dos sistemas realizados pela construtora (ver item 4.2 desta publicação). Caso posteriormente sejam constatados vícios aparentes ou vícios ocultos pelos proprietários ou pelo síndico, a incorporadora/construtora é acionada, via assistência técnica, para verificação, e se forem pertinentes ela efetua os reparos. Esta prática visa otimizar o processo de entrega.

Independentemente da prática adotada, é importante a preparação para este momento, a equipe envolvida deve estar treinada para orientar e esclarecer dúvidas do cliente. Além dos Manuais de Uso, Operação e Manutenção, também podem ser elaborados outros instrumentos para orientação, como cartilhas, roteiros, vídeos, etc. 

A equipe da entrega é responsável por esclarecer aos proprietários e ao representante legal/síndico as condições de garantias contratuais e legais, e a importância de correto uso, operação e conservação. Também deve orientá-los sobre a realização de reformas de acordo com a ABNT NBR 16280, e a necessidade de implantação de um sistema de gestão para manutenção em conformidade com a ABNT NBR 5674.

Entrega do empreendimento

É preciso que esta equipe esteja preparada para orientar de forma clara e objetiva, assim como para ouvir possíveis reclamações. Deve ser proativa e ter empatia com o cliente, trazendo tranquilidade e confiança de que ele terá uma resposta formal a seus questionamentos dentro do prazo determinado.

No caso da realização de vistoria com o cliente ou síndico, recomenda-se tomar as seguintes providências:

• Agendar a vistoria com antecedência; • Preparar roteiro para a vistoria; • Esclarecer o cliente sobre como proceder após a etapa de entrega da unidade, que providências ele deve tomar, documentações, etc. • Garantir a limpeza e higienização do apartamento e das áreas comuns; preparar as áreas para os testes de energia elétrica, caimentos, etc.; • Apresentar o Manual do Proprietário / Manual das Áreas Comuns; • Apresentar o empreendimento como um todo, realizando a entrega técnica, dando ênfase ao programa de manutenção e conservação do empreendimento;

Para a efetiva entrega das chaves, são pré-requisitos as seguintes atividades:

• Instalação do condomínio através da Assembleia Geral de Instalação; • Para as unidades privativas, a quitação das obrigações contratuais e financeiras frente à empresa, e assinatura dos documentos necessários para este fim. Completando esta etapa, uma boa prática é que seja realizada uma pesquisa de satisfação do cliente. Suas impressões e observações em relação ao produto adquirido e aos serviços prestados durante a obra são importantes para contribuir com a melhoria da qualidade em novos empreendimentos.

Recomenda-se aproveitar a data da entrega das chaves para implementar ações de relacionamento que contribuirão para marcar este momento especial.


 MEMORIAL DESCRITIVO

O manual deve apresentar uma descrição escrita e ilustrativa da edificação em “As Built” (como construída), tanto para as áreas de uso privativo quanto para as áreas de uso comum. As informações devem se ater, no mínimo, à abrangência dessas respectivas áreas e contemplar:

a) cargas estruturais máximas admissíveis; b) cargas máximas nos circuitos elétricos admissíveis; c) sistemas equipotencializados; d) descrição dos sistemas e, quando aplicável, dos elementos e equipamentos; e) desenhos esquemáticos, com dimensões cotadas, que representem a posição das instalações; f) informações sobre aspectos relevantes ao proprietário e ao condomínio, como propriedades especiais previstas em projeto e sistema construtivo empregado; g) relação dos componentes utilizados para acabamentos (por exemplo, revestimentos cerâmicos, tintas, metais, ferragens, esquadrias, vidros etc.) com as suas especificações; h) modelo do programa de manutenção; i) vazões máximas e mínimas, potência ou outros parâmetros previstos em projetos para os sistemas que receberão componentes instalados por conta do cliente, por exemplo, sistemas hidráulicos de água fria e água quente, aquecedores, iluminação etc.; j)  detalhamento de equipotencialização dos sistemas e componentes conforme normalização vigente.


A abordagem e extensão das informações vão depender da complexidade da edificação ou dos seus equipamentos. 

QUEM PODE USAR FGTS NO IMÓVEL / FLEX OSASCO II

FLEX OSASCO II  UMA EXCELENTE LOCALIZAÇÃO

Um amplo terreno localizado em uma região sossegada.  Muita área verde.

Transporte na porta. Parque, lojas, supermercados, shoppings e muito mais

Mais de 58 mil m² de terreno com toda a segurança e todo o conforto para sua família

Prazo de entrega setembro 2016

CORRETORES ASSOCIADOS: contato

Informações whatsApp: (11) 9.6151-3635

CONDIÇÕES IMPERDÍVEIS PARA VOCÊ MORAR

2  E 3 DORMS

Quem pode usar o Fundo

É sempre recomendável verificar no próprio site da  Caixa Econômica Federal as regras para a utilização do FGTS.  Entretanto, há algumas das regras para a utilização desse recurso:

● A pessoa não pode estar em processo de compra ou ser proprietária de outro imóvel residencial (concluído ou em construção). 

● Comprovar tempo de trabalho mínimo de três anos sob o regime do FGTS e intervalo de três anos desde a última utilização do Fundo. Esse período pode ser consecutivo ou não, desde que seja atendido um dos seguintes requisitos: comprovação da existência do contrato de trabalho ativo, mesmo quando os recolhimentos devidos não tenham sido efetuados pelo empregador (ou seja, quando a conta não possuir saldo); ou possuir saldo disponível em conta vinculada referente a contrato de trabalho já encerrado.

● Ser maior de 18 anos ou emancipado.

● Ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, deter visto de permanência definitiva no país.

● Possuir idoneidade cadastral e capacidade de pagamento.

● Para cobertura securitária, a idade do proponente mais idoso, somada ao prazo de amortização, não pode ultrapassar 80 anos. 

● A utilização do FGTS pode ser feita por cônjuge ou, em alguns casos, por casais que declarem viver em regime de união estável.

O SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO E PRÓ-COTISTA

A Caixa Econômica Federal, passa a  facilitar o financiamento de imóveis para a classe média alta, a partir desta data 25/07/2016. Para unidade que valem mais de R$ 750 mil até 3 milhões, o banco vai aumentar de 70% para 80% a parcela que pode ser financiada pelo Sistema Financeiro Imobiliário. No caso dos imóveis usado, a cota que era 60% passa para 70%. Também será possível transferir para Caixa Econômica Federal uma parcela maior, de 50% para 70% de empréstimo tomados em outros bancos.

A Caixa injetou na linha pró-cotista, R$ 7 bilhões, que permite a trabalhadores com conta ativa no fundo financiarem 85% do valor de imóveis novos e usado de até 750 mil. Dentro dos R$ 7 bilhões direcionado para a linha pró - cotista, a Caixa redirecionara R$ 1,7 bilhão para novos contratos para moradia entre R$ 225 mil e 500 mil.

O SFI é o sistema financeiro imobiliário criado e regulamentado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Ele rege os financiamentos imobiliários que ocorrem fora das regras do SFH no pais. A principal fonte de recursos do SFI SÃO OS GRANDES INVESTIDORES INSTITUCIONAIS, que possuem expressivos ativos, não só no brasil, como: Fundos de pensão, Fundos de rendas fixa, companhias seguradoras e bancos de investimentos.

O SFI pode ser usado no financiamento de imóveis usados, na planta em construção, não havendo limite para crédito. é permitida a utilização do FGTS na quitação total do saldo devedor e a taxa de juros é de no máximo 12% ao ano. A garantia do banco e a hipoteca ou alienação fiduciária do imóvel.

Alienação fiduciária é o ato de transferência de um bem móvel ou imóvel do devedor para o credor, em garantia do pagamento da dívida. O Devedor detém a posse do bem, para seu uso. Após a quitação da dívida, o comprador adquire a propriedade definitiva do bem.

Hipoteca é sujeição de bens imóveis e outros ao pagamento de determinada dívida, sem que se transfira ao credor a posse do bem em questão. Em caso de inadimplência, o credor de hipoteca pode ter preferência no direito de promover a venda judicial do bem hipotecado. Podemos dizer Dívida resultante dessa sujeição.

A linha Pró-Cotista FGTS está disponível apenas para financiar

imóveis de até R$ 225 mil;

imóveis entre R$ 500 mil;

Veja como funciona a linha Pró- Cotista.

Para quem é? Famílias que ganham acima de R$ 6.500,00 e , portanto deixam o limite de renda do programa Minha Casa Minha Vida, no entanto, e são entre os mais baixos do mercado: 8,66 a.a ( pode baixar se o comprador, tiver conta ou receber salário na Caixa). O prazo máximo é de 360 meses a conta deve está ativa no FGTS e um mínimo de 36 contribuição ao fundo, seguida ou não. Se  não tiver conta ativa no FGTS é preciso que seu saldo total no fundo seja igual ou maior que 10% do valor do imóvel ou da escritura, o que for maior. o comprador, não pode ser proprietário de imóveis onde mora ou trabalha.

Quem pode financiar

Para se enquadrar na modalidade Pró-Cotista, o comprador do imóvel devem comprovar, no mínimo, 36 meses de trabalho sob o regime do FGTS , não podem ter imóvel no município (ou região metropolitana) onde moram ou onde trabalham, nem financiamento no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do país.

Caso o comprador venha a ter, pelo menos, 10% do valor do financiamento do imóvel que deseja, também é possível sonhar com a casa própria e se enquadrar nas regras da linha Pró-Cotista da Caixa Econômica Federal. A taxa de juros (efetiva) varia entre 8,01% a 9,01% ao ano.

SFH - sistema financeiro de habitação foi criado pela lei federal nº 4.320 de 04/08/1964, o SFH tem como objetivo a captação de recursos a juros baixos ( oriundo dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS) para repasse à área habitacional na forma de financiamento para produção de imóvel e a compradores.
Pela regras do SFH o imóvel tem que ser  para uso próprio do mutuário, sendo permitida utilização do FGTS para abatimento da divida; o valor máximo do financiamento; o comprador não pode ter imóvel financiado e a taxa de juros é de no máximo 12% ao ano e a garantia do banco é a hipoteca do imóvel.

Carteira Hipotecária (C H) Linha de crédito imobiliário utilizada por grande parte dos Bancos privado. Os valores mínimo e máximo de financiamento são definidos pelas instituição financeira, com juros livres. As taxas usuais praticadas no mercados variam de 12,5 a 16% ao ano. As pessoas que procuram essa modalidade de financiamento não podem utilizar o saldo do FGTS como parte de pagamento, mas podem possuir outro imóvel (financiado ou não). A Garantia do banco  é a hipoteca do imóvel financiado.

Já a transferência  dos contratos da Carteira Hipotecária para  o SFH é vantajosa. Pode haver redução dos juros com redução da dívida atual. A CEF já decidiu que os juros desse tipo de contrato serão limitado a 15% a. a.
Quem transferir seu financiamento para SFH poderá usar o FGTS para se enquadra nas exigências. A principal vantagem do sistema é que a parcela não pode superar 30% da renda do mutuário. Na carteira hipotecária não existe limite  de comprometimento de renda. O comprador do imóvel passará à usar o FGTS para amortizar parte do financiamento; como
 o contrato será enquadrado no plano de comprometimento de renda, pode ser suspendido a correção  pela TR caso o vinculo seja maior que o limite estabelecido.
HABITE-SE , e o Auto de conclusão da obra, lavrado pelo poder público municipal, que atesta a habitabilidade da mesma. O imóvel só pode ser ocupado depois da concessão do habite-se; A emissão do documento implica em vistoria no local quando se verifica-se a obra foi executada de acordo com o projeto aprovado,  e também se atende a vários requisitos legais( parecer do corpo do Bombeiros, das companhias de energia elétrica, água e gás entres outros).

VISTORIA E GARANTIAS DO IMÓVEL

Vistoria

Chegou a hora da entrega do imóvel 

● A vistoria é programada pela equipe de engenharia responsável pela obra. 

● O comprador é procurado pela incorporadora para agendar a data e o horário. O comprador deve sempre se informar sobre os procedimentos que deve adotar para realizar a vistoria.

● No dia marcado, o cliente deve dirigir-se ao empreendimento  para realizar a vistoria em conjunto com um funcionário da obra. 

● Na oportunidade, o cliente recebe uma listagem  com vários itens que devem ser observados no imóvel. 

● Qualquer irregularidade deve ser anotada no campo específico do documento. A empresa providenciará o reparo e o cliente será convocado para nova vistoria com o objetivo de conferir se o problema foi corrigido. Estando em conformidade, o cliente deverá assinalar no campo específico para aprovação e assinar o termo de vistoria.

● Em caso de não liberação imediata das chaves após a vistoria, a unidade permanecerá fechada sob responsabilidade da construtora. 

Garantias

A incorporadora exige garantias para pagamento dos valores devidos e em aberto, especialmente para aqueles que “vencem” após a data prevista para a contratação do financiamento bancário. 

● Para o financiamento bancário ou financiamento direto com a incorporadora, o próprio imóvel serve de garantia para a dívida contraída pelo comprador. Pode haver alienação fiduciária (normalmente utilizada) ou a hipoteca.

● Quando ocorre o financiamento bancário, a incorporadora “entrega” o imóvel ao banco, para que ele o utilize como garantia para o pagamento da dívida. 

● Caso ainda existam valores em aberto, entre comprador e incorporadora, a incorporadora irá exigir outros bens para garantir este valor em aberto. Poderão ser um imóvel, fiadores, carros, entre outros.

● Essa solução também é utilizada quando o comprador não consegue o valor total que seria financiado e a incorporadora aceita parcelar o valor remanescente.

● Normalmente não são aceitas apenas notas promissórias, pois essa é uma espécie de titulo de execução, como um cheque. Elas são apenas títulos que facilitam a execução da dívida e não constituem garantia de recebimento por parte do devedor.

O QUE ACONTECE SE ATRASAR DÍVIDA

Financiamento do Imóvel

Inclusão do nome nos cadastros de devedores. Se garantido por alienação fiduciária ( mais comum), o banco pede ao cartório de registro de imóveis que notifique o comprador para pagar.

Não efetuado o pagamento, sem necessidade de ação judicial, o oficial de registro de imóveis passa a propriedade do imóvel ao banco, que pode ser levado a leilão. Feito o leilão e abatido o valor da dívida e despesas, eventual saldo remanescente será devolvido ao mutuário. Se o valor da venda em leilão for menor do que a dívida, o saldo não poderá ser cobrado do mutuário.

FLEX OSASCO II - ENTREGA SETEMBRO 2016

FLEX OSASCO II ENTREGA SETEMBRO 2016

PRONTO PARA MORAR

clique no video

CORRETORES ASSOCIADOS

INFORMAÇÕES E VENDAS : CONTATO

PRONTO PARA MORAR E LANÇAMENTO NA PLANTA

COMODIDADE E SEGURANÇA PARA SUA FAMÍLIA EM UM EXCELENTE BAIRRO DE OSASCO

2 E 3 DORMITÓRIO

VISITE O STAND DE VENDAS E DECORADO

MAIS INFORMAÇÕES: CÂMARA

www.facebook.com/groups/270048673386381/ - AQUI TEM SEU IMÓVEL.OSASCO E REGIÃO

VEJA O SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO NO FINANCIAMENTO

SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO SAC  E PRICE

No sistema de amortização constante, chamada SAC - nesse sistema de amortização, as prestações são decrescente, as amortizações constantes e o juros também são decrescentes.

Na SAC, as prestações iniciais são mais alta, mas as amortizações do saldo devedor são constantes -  uma vez que uma parcela fixa da prestação vais abatendo o saldo da dívida, e é sobre ele, cada vez menor, que se aplicam juros os juros. Isso faz com que o valor pago de juros e as prestações tornem-se decrescentes ao longo do tempo.

Valor de financiamento R$ 100.000,00

Reembolso em 5 meses pelo sistema SAC

Taxa de juros 5% ao. Mês

Valor da amortização constante R$ 20.000,00

Mês 0 1 2 3 4 5

Saldo Devedor 100.000,00   80.000,00   60.000,00   40.000,00   20.000,00

Amortização 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 100.000,00

Juros 5.000,00 4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00

Prestações 25.000,00 24.000,00 23.000,00 22.000,00 21.000,00

No Sistema  da  Tabela Price (Sistema Francês) em que a taxa é fornecida em termos nominais ( na prática, é dada em termos anuais e as prestações tem  período menor que aquele a que se refere a taxa de juros ( em geral, as amortizações são calculadas em base mensais). 

O método de cálculo a tabela price em manter, ao longo do prazo o financiamento, a parte da amortização aumenta, enquanto a participação dos juros decresce.

Um empréstimo de R$ 100.000,00 será pago em  4 prestações mensais iguais e consecutivas.

Taxa nominal de 72% a.a = 6% a.m com capitalização mensal.

Mês 0 1 2 3 4

Saldo Devedor 100.000,00   77.140,85   52.910,15   27.225,61

Prestação 28.859,15 28.859.15 28.859,15 28.859,15

Juros 6.000,00 4.628,45 3.174,61 1.633,54

Amortização 22.859,15 24.230,70 25.684,54 27.225,61 100.000,00

 AMORTIZAÇÃO NA PRICE E CRESCENTE, OS JUROS  E AS PRESTAÇÕES MENSAIS  E CONSECUTIVAS.

O que é subsídio - significa que parte desse imóvel que comprador venha adquirir no financiamento, será custeado pelo poder público, deve fazer uma simulação do financiamento para saber o valor do subsídio se tem direito ou não. O subsídio para o financiamento é o valor que o MCMV oferece para reduzir o valor da prestação do financiamento da sua casa própria.

PRÁTICAS E CLÁUSULAS ABUSIVAS MAIS COMUNS

Práticas e Cláusulas Abusivas mais comuns  

O ser humano é dotado de uma inteligência extraordinária, que quando usada de forma indevida, prejudica muitas pessoas.  

No atendimento diário ao consumidor, o IBEDEC sempre constata golpes novos e problemas antigos que são repetidos ou revigorados, na crença de que ficarão impunes. Os principais problemas destacamos aqui:  

- Promessas não cumpridas - quando você vai comprar seu imóvel, milhares de promessas lhe são feitas, de forma verbal ou mesmo nos panfletos e propagandas, entretanto na hora da entrega do imóvel muitas não se concretizam. O Código de Defesa do Consumidor estabelece que toda propaganda vincula o fornecedor. Daí a importância de colocar na proposta de compra e venda e no contrato de compra e venda, minuciosamente, tudo que fora prometido ou contratado, bem como guardar todas as propagandas, anotações e promessas feitas, de forma que não cumpridas, possam ser alvo de ação judicial específica para lhe exigir o cumprimento; 

- Diferenças de Metragem - é comum constar nos contratos de compra e venda, margens de tolerância na metragem dos imóveis. Entretanto, nunca vimos uma construtora errar em favor do consumidor, sendo, portanto uma cláusula abusiva e 

que pode ser anulada no Judiciário, devendo o consumidor exigir o abatimento no preço proporcional ao “abatimento” que a construtora fez no tamanho do imóvel;  

- Custos com corretagem - esta despesa, via de regra, é do vendedor. Acontece que muitos querem repassa-la ao consumidor. Se isto não for feito via contrato, por deliberação comum entre a construtora e o consumidor, é obrigação nula;  

- Custos com impostos e despesas de registro - O consumidor só responde pelos impostos existentes a partir da compra e venda. Todo e qualquer encargo anterior é de responsabilidade da construtora. Já as despesas de cartório são de responsabilidade do consumidor. Se for combinado algo diferente ou prometido alguma isenção, deverá estar descrita no contrato;  

- Custos com condomínio - Um problema é a existência de dívida da unidade vendida para com o condomínio. Isto deve ser resolvido e constado no contrato como ficará, pois que o imóvel responde pela dívida em caso de não pagamento e, portanto, o comprador pode ser surpreendido por uma execução e posterior leilão do imóvel se não se precaver pegando uma declaração da inexistência de débitos junto ao condomínio;  

- Isenções de Condomínio para a Construtora - É comum as construtoras, como proprietárias dos imóveis vendidos, elaborem uma Convenção de Condomínio, na qual insiram a desobrigação de pagar condomínio sobre as unidades não vendidas ou pagar menos do que as unidades ocupadas. Tal obrigação é abusiva e pode ser derrubada mediante ação específica no Judiciário; 

- Cláusulas Rescisórias - o problema mais comum enfrentado por quem resolve desistir do contrato são as cláusulas que tratam dos valores pagos e do que será devolvido, caso alguém resolva desistir do contrato. É interessante destacar que existem situações diversas e que tem várias interpretações na Justiça, porém sempre mais favoráveis ao consumidor. Quem, por exemplo, quer rescindir o contrato por atraso na entrega da obra, tem direito a reaver 100% das quantias pagas e até ser indenizado por eventuais danos morais e materiais. Já quem quer desistir de um contrato por falta de capacidade de pagamento, antes da entrega das chaves, pode obter até 90% das quantias pagas. Já quem quer desistir de um contrato, por qualquer motivo que seja, após a entrega das chaves, pode conseguir até 85% das parcelas pagas, mas provavelmente terá que arcar com custo de cerca de 0,5% do valor do imóvel a título de aluguel pelo período em que ocupou o apartamento.

  

- Diferença entre Entrada e Sinal - Malandragens como estas podem ser evitadas com o auxílio de um advogado. Entrada é de um pagamento a prazo e Sinal é um valor estipulado para o caso da rescisão contratual, que deve ficar com o não desistente, o qual quase sempre é o consumidor. Estes termos jurídicos podem causar problemas ao consumidor quando buscar a rescisão contratual. O recomendável é não dar nenhum valor a título de Sinal e sim Entrada.

  

- Índices de Correção Monetária, Juros e Multa - Em um contrato de compra e venda a prazo, feito com construtora, tem algumas normas a serem respeitadas para estes índices. A multa por atraso não pode exceder a 2% sobre cada parcela. A correção monetária durante a construção só pode ser atrelada ao INCC – Índice Nacional da Construção Civil e sem adição de juros. Após a entrega das chaves, pode-se atrelar a correção monetária das parcelas ao IGP-M ou INPC e os juros podem ser estabelecidos até um máximo de 12% ao 

ano. Qualquer estipulação diferente destas é nula de pleno direito e pode ser questionada ou revista pelo Judiciário.  

- Aceitação das Chaves - o consumidor só deve aceitar as chaves do imóvel, após vistoriar o mesmo e, apontados vícios na construção ou ausência de Habite-se, só receber as chaves quando sanadas as pendências e problemas. Vale ressaltar, que enquanto não receber as chaves, de forma legal, não correm juros sobre as parcelas a prazo.  

- Destinação Final do Imóvel - é importante observar qual foi a destinação prometida do imóvel (residencial, comercial ou mista) através de propaganda ou do contrato, e o que a prefeitura ou administração regional autoriza para a localidade. Se uma região é apenas para imóveis comerciais, o uso do apartamento para fins residenciais é proibido e portanto, caso a venda seja feita de forma errada, o consumidor pode pedir a rescisão do contrato.  

- Ausência de Alvará de Construção, Registro de Memorial Descritivo ou Habite-se - Comprar um imóvel nestas condições é um grande problema, pois o risco da compra e venda ser anulada ou mesmo o prédio demolido ou leiloado é muito grande. Pode ser evitado se o consumidor buscar se informar sobre eles antes da compra. Sem estes documentos não se consegue ocupar o imóvel e nem tampouco financia-lo em bancos.  

- Cláusulas que possam levantar dúvidas - Sempre que houver duvida sobre uma cláusula do contrato firmado entre consumidor e fornecedor, o entendimento mais favorável ao consumidor é que deve prevalecer.

Fonte: Ibedec